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22 de Maio de 2022

O que deve constar na convenção de condomínio edilício?

A convenção de condomínio é um documento feito entre os proprietários e são regras que os inquilinos devem respeitar para ter uma boa convivência. A convenção obriga todos, inclusive aqueles que não assinaram. Ela deve ser registrada para ter validade. Saiba mais.

Erick Sugimoto, Estudante de Direito
Publicado por Erick Sugimoto
há 6 meses

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Instituição e convenção de condomínio

A instituição de condomínio é feita no momento do registro do memorial de incorporação. Este dossiê de documentos é essencial para dar existência jurídica ao condomínio edilício. Entre essas gamas de documentos, há a minuta futura da convenção de condomínio.

Esta minuta não é a convenção de condomínio propriamente dita. Na verdade, a minuta é um esboço que demonstra o que poderá ter na convenção de condomínio. Esta será formada pelos adquirentes dos apartamentos por meio de uma assembleia.

Como pode-se observar, a instituição de condomínio faz nascer o condomínio edilício. Já a convenção procura estabelecer regras de convivência interna entre os condôminos.

Diante disto, este texto irá tratar sobre constituição de condomínio edilício, que é a sua convenção. Você vai encontrar os seguintes tópicos:

  • Como ocorre a constituição do condomínio edilício?
  • Onde registrar a convenção de condomínio?
  • O que deve constar na convenção de condomínio?
  • Convenção de condomínio edilício: como fica a vaga de garagem?
  • Como alterar a convenção de condomínio?

Como ocorre a constituição do condomínio edilício?

A constituição do condomínio se opera pela convenção: regras que todos os inquilinos devem seguir para ter uma boa convivência. Isto significa que a convenção de condomínio é o ato de constituição do condomínio edilício.

Além disso, a convenção obriga todos os indivíduos a respeitarem o que foi convencionado. Sendo assim, aqueles que:

  • Ajudaram na Constituição de condomínio horizontal;
  • Moram no edifício;
  • Utilizam o prédio de forma esporádica.

Devem respeitar o que está estabelecido na convenção, inclusive aqueles que compraram o apartamento depois de feita a constituição de condomínio edilício. Os locatários também devem segui-la (súmula 260 do STJ).

Entre outros, é importante frisar que a convenção de condomínio edilício deve ser um documento escrito e não verbal (art. , lei 4591). Isto porque ela precisa ser levada a registro para que tenha validade (CC, parágrafo único do art. 1.333).

Isto posto, a constituição de condomínio horizontal possui as seguintes características:

  • Não precisa de escritura pública, basta um documento particular (CC, § 1º, art. 1.334);
  • É obrigatória para os titulares do direito sobre a unidade (CC, art. 1.333);
  • Sempre deverá existir;
  • É a próxima etapa a se fazer depois de feita a instituição de condomínio;
  • Precisa de uma aprovação em assembleia por meio de um quórum especial de ⅔ (dois terços) dos condôminos;
  • Deve ter assinatura dos titulares das unidades autônomas com suas respectivas frações ideais;
  • Tem força obrigatória e alcança os condôminos que não assinaram (art. 18, lei 4591);
  • Tem fundo de reserva que não pode ser usado para pagar os débitos dos condôminos em atraso;
  • Se não existir, o condomínio será regido pelo Código Civil;
  • O regimento interno pode estar dentro da convenção de condomínio edilício ou pode estar em um documento apartado.
  • Instrumento hábil para fazer a demarcação das vagas na garagem, incluindo seus acessos e especificação de vagas para carros grandes e pequenos (TJPR);

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Em suma, um passo a passo para constituir o condomínio edilício seria:

  • Elaborar a convenção de condomínio em um documento;
  • Realizar uma assembleia entre os proprietários das unidades autônomas para aprovar a convenção;
  • Depois de aprovado, a convenção terá a assinatura de todos que participaram da assembleia e também as frações ideais que cada indivíduo tem sobre as áreas comuns do edifício;
  • A convenção é levada a registro junto com as assinaturas dos adquirentes para ter validade.

Onde registrar a convenção de condomínio?

A convenção de condomínio deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis onde foi feita a sua instituição. Nesse sentido, o registro da convenção é imprescindível para garantir:

  • Publicidade;
  • Validade contra terceiros (erga omnes);
  • Direito de cada condômino.

É importante dizer que, apesar da convenção ser obrigatória, podem aparecer situações onde o edifício, habitado por vários inquilinos, não possui a constituição de condomínio. Assim sendo, determinado prédio funciona de maneira irregular.

Quando isto acontece, é muito difícil entrar na justiça para requerer a solução de um futuro problema entre os condôminos. Isto porque a convenção confere força obrigatória entre os inquilinos e é ferramenta que comprova vínculo obrigacional entre os moradores.

Um exemplo disso, seria um caso onde o edifício, sem convenção, era gerido por um síndico, morador do prédio. Sabe-se que para ter um síndico é necessário uma assembleia, que, por sua vez, necessita de uma convenção.

Joana adquiriu um apartamento neste edifício e, inconformada com a situação, entrou na justiça para destituir o morador que se intitulava como síndico. Infelizmente, Joana recebeu uma sentença não desejada.

Não seria possível destituir o ‘síndico de fato’ do condomínio, já que não existe convenção condominial que comprove que determinado morador do prédio possui a credencial em questão. Assim sendo, é indispensável:

  • Elaborar a convenção do condomínio, observando o art. 1.333 do código civil;
  • Convocar assembleia extraordinária para deliberar sobre a eleição e destituição do síndico (CC, art. 1.349).

O que deve constar na convenção de condomínio?

O conteúdo da convenção de condomínio edilício está previsto no art. 1.334 do código civil. No entanto, saiba que há necessidade de haver algumas cláusulas importantes como, por exemplo:

  • Definição do que será partes de uso exclusivo e o que será partes de uso coletivo;
  • A questão do terraço (cobertura). Esta, em regra, é parte comum do prédio (CC, § 5º, art. 1.331), caso a convenção nada estipular;
  • A questão sobre as garagens, se poderão ser vendidas ou alugadas bem como se será adotada o sistema de estacionamento rotativo;
  • A questão sobre taxas condominiais em atraso do condômino;
  • A estipulação do rateio de honorários advocatícios bem como das despesas condominiais por meio das frações ideais das respectivas unidades autônomas;
  • Direitos e deveres dos condôminos.

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A título de exemplo, na convenção do condomínio, os direitos e deveres dos condôminos podem estar redigidos da seguinte forma:

ARTIGO XX - São direitos comuns a todos os condôminos Usar e gozar e dispor da respectiva unidade autônoma, de acordo com o respectivo destino, desde que não prejudiquem a segurança e a solidez do conjunto, que não causem dano aos demais condôminos, e não infrinjam as normas legais ou as disposições desta Convenção;

São deveres do condômino [...]:

§ 1º O condômino que não pagar no prazo a sua contribuição para a manutenção do Condomínio ficará sujeito aos juros moratórios de 6% (seis por cento) ao Mês, contados da data do vencimento e multa de 2% (dois por cento), ambos incidentes sobre o total do débito (CC, art. 1.136), lançados no documento de cobrança/arrecadação.

Note no grifo acima que demonstra que os juros moratórios são de 6% ao mês. Cuidado! Isto é considerado abusivo. De fato, é a convenção que estabelece as taxas em atraso (CC, § 1º, art. 1.336). Caso não estabeleça, os juros moratórios serão de 1% ao mês, como escreve o seguinte Recurso Especial:

Após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês no caso de inadimplemento das taxas condominiais"(REsp. 1.445.949/SP).

No entanto, deve-se prestar atenção às balizas estabelecidas pela lei de usura, decreto nº 22.626/1933, art. . Com esta lei, as taxas de juros, que o morador deve pagar por estar em atraso em relação ao pagamento das taxas condominiais, será limitado a 2% ao mês. É o que o TJPR diz. Vejamos:

A convenção de condomínio ao estipular como juros moratórios a taxa de 6% está estipulando uma taxa abusiva, portanto, ainda que a taxa tenha sido expressamente prevista na Convenção Condominial os juros da mora devem ser limitados a 2% ao mês, que seria correspondente ao dobro da taxa legal. (TJPR - 10ª C.Cível - 0030308-34.2019.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADORA ANGELA KHURY - J. 04.11.2021)

Outra decisão do TJPR traz esta mesma ideia:

AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. JUROS MORATÓRIOS NO PERCENTUAL DE 7%. POSSIBILIDADE DE LIMITAÇÃO. ARTIGO 1.336, § 1º DO CC/2002 C/C ARTIGO DO DECRETO 22.626/1933 (LEI DE USURA). JUROS DE MORA QUE PODEM ATINGIR O PERCENTUAL MÁXIMO DE 2%. SUSPENSÃO DA AÇÃO E COMPENSAÇÃO DE CRÉDITOS. IMPOSSIBILIDADE. AÇÕES DISTINTAS E QUE NÃO POSSUEM PREJUDICIALIDADE. REQUERIDA QUE SE MANTEVE SUCUMBENTE. DEVER DE ADIMPLIR COM AS COTAS CONDOMINIAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 9ª C.Cível - 0020906-65.2015.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO - J. 25.07.2019)

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Em relação ao terraço da cobertura, é considerada parte comum do condomínio (CC, § 5º, art. 1.331). Entretanto, nem sempre é assim. Normalmente na convenção de condomínio edilício já é estipulado que o terraço será de uso exclusivo de determinados condôminos.

E, como se sabe, a constituição de condomínio precisa de anuência de todos. Sendo assim, ao ler a convenção e perceber que o terraço é de uso exclusivo a um grupo de condômino não há de se falar de ilicitude da sua constituição, já que todos concordaram e assinaram tal circunstância.

Isto acontece muito quando uma pessoa compra uma sala de um shopping e pensa que terá acesso ao terraço de cobertura, uma vez que foi dito a ele que teria tal ingresso. No entanto, percebeu que o desfecho da história saiu pela culatra.

Diante disso, entrar na justiça para pedir a anulação da convenção condominial não é ‘sentença ganha’. O TJPR já decidiu uma situação como esta e escreveu que não seria possível anular a convenção, uma vez que ela não foi constituída de maneira ilícita.

A título de complementação sobre o terraço de cobertura, cita-se a doutrina de Francisco Eduardo Loureiro:

O § 5º do art. 1.331 diz respeito ao terraço de cobertura, dispondo que integra as partes comuns, salvo disposição em contrário na ‘escritura de constituição do condomínio’. A regra, pois, é dispositiva, porque somente se aplica no silêncio de cláusula negocial em sentido contrário. (...) A nova regra consolida entendimento da doutrina e dos tribunais de que nem sempre a laje de cobertura constitui área comum, como dava impressão o art. da Lei 4.591/64. (LOUREIRO, Francisco Eduardo. Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência. 12. Ed., rev. e atual. Barueri: Manole, 2018, pág. 1283).

Convenção de condomínio edilício: como fica a vaga de garagem?

Como se sabe, a convenção é um instrumento hábil para fazer a demarcação das vagas na garagem, incluindo seus acessos e especificação de vagas para carros grandes e pequenos. Ainda mais, é na convenção que é decidido se essas vagas poderão:

  • Ser vendidas ou alugadas (CC, § 1º, art. 1.331);
  • Funcionar em um sistema rotativo de estacionamento.

Um exemplo de cláusula que escreve o funcionamento de garagem em convenção de condomínio seria a seguinte:

DO USO DA ÁREA DE ESTACIONAMENTO
Artigo XX -As vagas de estacionamento destinam-se exclusivamente à guarda de veículos.
§ 1º-Os veículos de passageiros devem ser de propriedade ou posse dos proprietários das unidades autônomas ou moradores, incluem-se a estes as motocicletas, que obrigatoriamente deverão estar na vaga de estacionamento e não em área de circulação do estacionamento. Entende-se por área de circulação, qualquer área não demarcada como vagas, calçadas, corredores e halls.
§ 2º - Não é permitida a guarda dentro da vaga de carros, que pelo seu tamanho ou dimensões, prejudiquem a circulação no interior do estacionamento.
§ 3º - O Condômino ou usuário não poderá ocupar mais do que a cota da vaga que lhe couber por direito na escritura, perdendo o direito ao estacionamento quando transferir ou alugar a (s) sua (s) vaga (s).
§ 4º- Todo o empreendimento abrange espaço descoberto no térreo destinado à guarda de 121 (cento e vinte e um) veículos de passeio. Apenas as unidades abaixo discriminadas terão o direito de uso indistinto e indeterminado de 01 (uma) vaga descoberta para guarda de 01 (um) veículo de passeio no térreo distribuídas da forma estabelecidas neste documento.

Saiba também que quando o condomínio opta por realizar um formato de estacionamento rotativo, algumas convenções delegam a tarefa de monitorar o funcionamento das vagas de garagem para uma empresa especializada. Vejamos:

ARTIGO XX - A definição da empresa especializada em operação de estacionamento e manobras a ser contratada ficará a cargo dos condôminos proprietários das vagas de estacionamento, exceto nos dois primeiros anos, nos quais a Incorporadora definirá a empresa que operará o estacionamento. (...)
PARÁGRAFO PRIMEIRO - (...) tendo em vista a estrutura funcional das áreas destinadas ao Estacionamento, as vagas de garagem poderão ser operadas através de empresa especializada na operação de estacionamento e manobras, em sistema rotativo remunerado, o qual propiciará a utilização das vagas também por usuários e visitantes do Empreendimento.
PARÁGRAFO SEGUNDO - A operadora de Estacionamento poderá utilizar os espaços de uso comum para manobras e estacionamentos temporários, assim poderá fazer uso da ociosidade de vagas, desde que não cause nenhum tipo de transtorno nos demais usuários e condôminos.

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Este sistema de rodízio já trouxe alguns problemas para o condômino. Este já entrou na justiça para requerer uma vaga de garagem. Acontece que ele adquiriu o apartamento depois de feita a convenção do condomínio.

Ainda mais, dentro da constituição, não constava que o apartamento do inquilino tinha o direito à vaga de garagem. Continha, na verdade, a determinação de que alguns apartamentos detinham o direito às vagas de garagem especificadas.

Isto aconteceu porque o número de vagas de garagem era menor que o número de apartamentos no edifício. O desfecho da história é que o inquilino não conseguiu uma vaga de garagem e tampouco a anulação da convenção do condomínio [1].

Diante do exposto, o sistema rotativo de estacionamento não permite que o morador possua um local pré-definido para inserir seu veículo. Funciona naquele esquema: quem chegar primeiro estaciona na vaga que quiser.

Apesar disso, há a conservação de todos os direitos inerentes à propriedade, inclusive no que tange à sua alienação quando bem entender (TJPR).

Como alterar a convenção de condomínio?

A Convenção de condomínio pode ser alterada por meio de uma assembleia geral com o quórum qualificado de ⅔ (dois terços) de todos os proprietários. A extinção ou mudança de destinação do condomínio, por sua vez, necessita de quórum unânime de todos os titulares que compõem o condomínio edilício.

Essas exigências estão dentro da própria convenção do condomínio ou dentro do regimento interno. Elas podem estar escrita da seguinte forma:

Artigo XX - As decisões das Assembléias Gerais serão tomadas, em cada caso, pelos seguintes quóruns:
A) Para a extinção ou alteração de destinação do condomínio e das partes que o compõem, pela votação unânime dos votos condominiais existentes que integram a totalidade do condomínio;
B) Para alteração ou modificação da convenção, pela votação de condôminos que representem no mínimo ⅔ (dois terços) dos votos condominiais existentes.”

Apenas para frisar, esses artigos de constituição de condomínio não são modelos, apesar de te darem um norte em como redigir algumas situações que a convenção exige. Sendo assim, preste bastante atenção ao escrever uma convenção de condomínio, uma vez que este documento deve retratar a realidade condominial.

Isto garante segurança jurídica do condomínio e pode evitar que determinadas situações sejam resolvidas em juízo.

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[1] Sobre edifício e vaga de garagem, sabe-se que o condomínio em edifícios é, a rigor, formado por dois elementos: as unidades autônomas e a área comum. O termo “unidade autônoma” compreende qualquer unidade habitacional ou profissional – elemento principal, este é, de fato, o objeto de propriedade exclusiva. Já a área comum é considerada acessório da unidade autônoma, e objeto de copropriedade. A vaga de garagem, por sua vez, merece especial tratamento pois não se encaixa nem como área comum nem como unidade autônoma. Seu regime legal fora estabelecido pelo § 1º do art. da Lei 4.591/64 (acrescido pela Lei 4864/65): Art. 2º Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive (VETADO) edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham. 1º O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno.

Como se vê, a lei não se refere à “vaga de garagem”, mas sim ao “direito à guarda do veículo nas garagens”. É dizer, admite-se o direito à garagem como um direito de propriedade exclusiva, no entanto possibilitando sua limitação por restrições típicas do condomínio. A garagem, assim, é objeto de propriedade exclusiva (assim como é a unidade autônoma), mas acessória da unidade autônoma (tal como a fração ideal da coisa comum) e seu regime de exploração submete-se à vontade dos demais condôminos dentro os procedimentos destinados para tal, como deliberação em assembleia ordinária ou extraordinária e na respectiva convenção.

(TJPR - 6ª C.Cível - 0022998-74.2019.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR RAMON DE MEDEIROS NOGUEIRA - J. 09.08.2021)

Saiba também que o funcionamento das vagas de garagem podem estar no regimento interno do condomínio. Vejamos: CAPÍTULO III - DO USO DA GARAGEM SUBSOLO, do Regimento Interno que"1. A garagem, localizada no subsolo, destina-se, exclusivamente, à guarda de automóveis de passeio, utilitários e de motocicletas dos condôminos, de dimensões compatíveis com os espaços demarcados das vagas que possuam. Cabe a cada condômino ou unidade 2 (duas) vagas, demarcadas e predeterminadas para cada apartamento"(fls.75).

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APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESTITUIÇÃO DE SÍNDICO COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. PROCESSO JULGADO EXTINTO. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. INEXISTÊNCIA DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. REQUERIDO QUE EXERCE O CARGO DE SÍNDICO DE MANEIRA “INFORMAL”. INSURGÊNCIA DOS AUTORES. NECESSIDADE DE ELABORAÇÃO DE CONVENÇÃO E DELIBERAÇÃO EM ASSEMBLEIA PARA DESTITUIÇÃO. AUSENTE INTERESSE DE AGIR. SENTENÇA MANTIDA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO CARACTERIZADA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

(TJPR - 10ª C.Cível - 0005779-12.2020.8.16.0131 - Pato Branco - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU HUMBERTO GONCALVES BRITO - J. 04.10.2021)

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. SHOPPING. USO PRIVATIVO DE TERRAÇO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.

PRETENSÃO DE REFORMA DA SENTENÇA SOB O ARGUMENTO DE QUE A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO FOI REALIZADA ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DO CÓDIGO CIVIL DE 2002 – ALEGAÇÃO DE QUE INEXISTIA A RESSALVA DO ART. 1331, § 5º DO CÓDIGO CIVIL NA ÉPOCA – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA – PECULIARIDADES DO CASO – PARTES PRIVATIVAS DO EDIFÍCIO ESTABELECIDAS NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO REALIZADA EM 26 DE MAIO DE 2017 – EXPRESSA PREVISÃO DE USO EXCLUSIVO DO TERRAÇO PELA UNIDADE 312 – CONVALIDAÇÃO DA SITUAÇÃO JÁ CONSOLIDADA DESDE 1996 – OBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA – PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. SENTENÇA MANTIDA. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO DESPROVIDO.

(TJPR - 9ª C.Cível - 0010013-73.2019.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR ROBERTO PORTUGAL BACELLAR - J. 30.09.2021)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. execução de título extrajudicial. despesas condominiais. exceção de pré-executividade apontando falta de certeza e de liquidez do título exequendo. inocorrência. inicial instruída com a convenção de condomínio, boletos e planilha evolutiva do débito. requisitos do art. 784, x, cpc preenchidos. decisão mantida. recurso desprovido. A jurisprudência desta Corte tem considerado que os boletos bancários, acompanhados da convenção de condomínio e de planilha atualizada do débito, são suficientes para a comprovação do débito exequendo, em atenção ao disposto no art. 784, X, CPC.

(TJPR - 10ª C.Cível - 0028316-70.2021.8.16.0000 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADORA ANGELA KHURY - J. 27.09.2021)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER C/C DANOS MORAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. VAGAS DE GARAGENS. PROPRIEDADE. ESTACIONAMENTO ROTATIVO. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. SOBERANIA DOS ASSUNTOS DECIDIDOS EM ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. INTERESSE COLETIVO. REGULAMENTAÇÃO E DESTINAÇÃO DAS REFERIDAS VAGAS. ESTIPULAÇÃO PRÉVIA À AQUISIÇÃO DAS UNIDADES PELO AUTOR. DANOS MORAIS NÃO EVIDENCIADOS. RECURSO CONHECIDO QUE NÃO MERECE PROVIMENTO.

(TJPR - 6ª C.Cível - 0022998-74.2019.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR RAMON DE MEDEIROS NOGUEIRA - J. 09.08.2021)

APELAÇÃO. embargos à execução. jUROS DE MORA SOBRE AS TAXAS INADIMPLIDAS. PRETENSÃO do percentual de 6% previsto NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. impossibilidade. ABUSIVIDADE. percentUAL SUPERIOR À TAXA LEGAL. necessidade de observância ao estabelecido pela lei de usura. DECRETO 22.626/33. art. - LIMITAÇÃO AO DOBRO DA TAXA LEGAL. pleito de Readequação dos honorários sucumbenciais. cabimento. sentença parcialmente alterada. recurso parcialmente provido. 1."Após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês no caso de inadimplemento das taxas condominiais"(REsp. 1.445.949/SP). 2."É vedado, e será punido nos termos desta lei, estipular em quaisquer contratos taxas de juros superiores ao dobro da taxa legal."(art. 1º -Decreto 22.626/1993)

(TJPR - 10ª C.Cível - 0030308-34.2019.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADORA ANGELA KHURY - J. 04.11.2021)

APELAÇÃO. CONDOMÍNIO. NULIDADE DE DELIBERAÇÕES EM ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. Pretensão voltada à declaração de nulidade das deliberações havidas em Assembleia Geral Extraordinária – AGE e consequente obrigação de fazer visando à convocação de nova assembleia. Sentença de primeiro grau que reconheceu a decadência do direito do autor, haja vista de ocorrido há mais de 10 anos, além de julgar improcedente o pedido condenatório. Inconformismo do autor. DECADÊNCIA. Inocorrência. Pretende-se a nulidade dos atos praticados e não da assembleia propriamente dita. Na assembleia realizada em 11.03.2010, foi deliberada a alteração da convenção do condomínio e do regimento interno. Vício formal que não se convalida. Ausência de quórum mínimo de 2/3 dos condôminos para alteração da Convenção Condominial, conforme Nota de Devolução do 5º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo. Existência de vício insanável. Nulidade absoluta. Inteligência do art. 169 do Código Civil. OBRIGAÇÃO DE FAZER. Convenção anterior datada de 1964, certificada em 21.01.1969, que não estabeleceu as regras de uso das vagas de garagem. Necessidade de designação de data para nova assembleia, para deliberação acerca das vagas de garagem. Sentença reformada. Inversão da verba sucumbencial. RECURSO PROVIDO EM PARTE. (TJSP; Apelação Cível 1065533-79.2020.8.26.0100; Relator (a): Rosangela Telles; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 31ª Vara Cível; Data do Julgamento: 16/11/2021; Data de Registro: 16/11/2021)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE PROCEDIMENTO COMUM - TAXA DE CONDOMÍNIO - RATEIO - CÁLCULO PELA FRAÇÃO IDEAL DOS IMÓVEIS - PREVISÃO NA E LEI E NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - LEGALIDADE - INTERFERÊNCIA DO PODER JUDICIÁRIO - IMPOSSIBILIDADE - HONORÁRIOS ADVOCATÍOS. Estando estipulado na convenção de condomínio que as despesas do condomínio devem ser pagas pelos condôminos na proporção das suas frações ideais, consoante disposto no art. 1.336, inciso I do Código Civil, não há falar em ilegalidade dessas cobranças."Diante do caráter imperativo da convenção de condomínio, mostra-se incabível a interferência do Judiciário em suas disposições, exceto se demonstrada manifesta ilegalidade em sua constituição ou abuso por parte do condomínio". Não há ilegalidade na inclusão do condômino no rateio dos honorários advocatícios contratado pelo condomínio, uma vez que tal despesa está inserida no interesse comum do condomínio, sendo, portanto, devida, conforme estabelecem os artigos 12 da Lei nº 4.591/64 e 1.336 do Código Civil. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.14.346824-7/002, Relator (a): Des.(a) Marcelo Pereira da Silva (JD Convocado) , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 14/10/2021, publicação da sumula em 18/10/2021)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM DANOS MORAIS. CONSUMIDOR. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO ATENAS. ALEGAÇÃO DE DIREITO A VAGA DE GARAGEM. TRATATIVAS INICIAIS QUE NÃO CONSTAM A INDICAÇÃO DE VAGA DE GARAGEM ATRELADA AO IMÓVEL ADQUIRIDO PELA AUTORA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E RGI SEM INDICAÇÃO DA ALUDIADA VAGA VINCULADA AO BEM. LAUDO PERICIAL E CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO INDICANDO A EXISTÊNCIA DE 260 UNIDADES RESIDÊNCIAIS E 121 VAGAS DE GARAGEM, SEM CONTEMPLAR O APARTAMENTO DA RECLAMANTE. AUSÊNCIA DE PROVA DE FRAUDE, MÁ-FÉ E FALTA DE INFORMAÇÕES POR PARTE DA CONSTRUTORA NA OCASIÃO DA VENDA E DA ASSINATURA DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL. REFORMA DA SENTENÇA. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. SUCUMBÊNCIA INVERTIDA.

[...] (0390970-43.2015.8.19.0001 - APELAÇÃO. Des (a). JOSÉ CARLOS PAES - Julgamento: 06/10/2021 - DÉCIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL)

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínios e Incorporações. Atual. Sylvio Capanema de Souza, Melhim Namem Chalhub. ed. 14. Rio de Janeiro: Forense, 2021

Incorporação: em que momento nasce o condomínio edilício? André Abelha. Acesso em: 30 de nov. 2021.

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Concordo documento bem elaborado continuar lendo

Muito obrigado, fico feliz que tenha gostado! continuar lendo

Um guia muito bem elaborado. Está de parabéns! continuar lendo

Muito obrigado : ) continuar lendo