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29 de Janeiro de 2022

Instituição de Condomínio Edilício: Quais os documentos necessários?

A instituição do condomínio por unidades autônomas é o nascimento do condomínio edilício. Isto é muito comum em empreendimentos que possuem o objetivo de vender os apartamentos na planta. Para tanto, é necessário que a prefeitura aprove o projeto arquitetônico e emita o ‘habite-se’. Saiba mais.

Erick Sugimoto, Estudante de Direito
Publicado por Erick Sugimoto
há 2 meses

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Instituição de condomínio como fazer?

A instituição do condomínio exige vários documentos a serem levados a registro. Ainda mais, nessa busca dos títulos,haverá diversos detalhes que devem ser analisados, já que as legislações que tratam do assunto estão espalhadas e não concentradas em um único lugar.

Além disso, cada Estado possui exigências específicas para aceitar a instituição de condomínio. A título de exemplo, as Normas Extrajudiciais da Corregedoria Geral da Justiça do TJSP não é idêntica ao Código de Normas da corregedoria geral da Justiça do TJPR.

Por mais que tenham algumas semelhanças nas legislações, cada um contém especificidades conforme o modo de funcionamento de cada Estado. Além dessas normas estaduais, é essencial prestar atenção no:

Isto posto, este texto irá se ater a falar sobre a instituição do condomínio e não sobre a sua constituição. Nesse sentido, a instituição de condomínio se refere ao seu nascimento.

Já a constituição diz respeito em como o condomínio funciona, isto é, demonstra quais são as normas que regulam o condomínio. Essas normas são escritas na convenção do condomínio (CC, art. 1.333).

Feita esta contextualização, você vai encontrar os seguintes tópicos:

  • O que é instituição de condomínio?
  • Instituição de condomínio e incorporação imobiliária
  • Instituição de condomínio edilício: por que preciso registrar?
  • Instituição de condomínio único proprietário: o que é necessário fazer?
  • Instituição de condomínio documentos necessários

O que é instituição de condomínio?

A instituição de condomínio se refere ao condomínio de prédios e é o momento em que ele passa a ter existência jurídica. Desse modo, possibilita a realização de negócios jurídicos como, por exemplo, a venda do edifício.

Entre outros, a instituição pode ocorrer antes da venda dos apartamentos. Neste caso, haverá a instituição de condomínio tendo um único proprietário que será o incorporador.

Nesse sentido, à medida que o proprietário for vendendo os apartamentos o condomínio edilício vai se formando. Isto porque, o incorporador instituiu o condomínio sozinho e quando o fez instaurou o condomínio edilício: tendo cada apartamento uma matrícula própria e com suas respectivas frações ideais.

Além disso, o condomínio vai se ampliando na proporção em que participa dele novos adquirentes das unidades autônomas. Isto é o que diz Arnaldo Rizzardo (2021, p. 11) ao explicar a instituição de condomínio edilício:

Em verdade, um proprietário que constrói o edifício, e faz a individualização das diversas unidades, inclusive abrindo as matrículas de cada uma, não está criando o condomínio. Ele é o proprietário de todas as unidades. O condomínio aparece na medida em que são vendidas as unidades, surgindo dois ou mais proprietários de um mesmo prédio. E o fator determinante do condomínio, em edifícios, está na propriedade conjunta das partes comuns, e não na titularidade das unidades, eis que são de propriedade exclusiva. Na medida em que se dá a alienação das unidades vai se instituindo e ampliando o condomínio, que se formaliza documentalmente com a aprovação da convenção.

Diante disso, sempre quando falamos desse assunto estamos nos referindo a instituição do condomínio por unidades autônomas (apartamentos).

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Entre outros, saiba também que o condomínio tradicional pode ser transformado em condomínio edilício, desde que todos os condôminos aceitem tal mudança. Isto acontece muito em casos em que os herdeiros recebem em comum um edifício de apartamentos.

Nessa situação, a instituição do condomínio por unidades autônomas precisa, obrigatoriamente, do consentimento dos condôminos, ou seja, vontade das partes e não é feita por decisão judicial. A decisão do TJPR segue esta mesma linha de raciocínio:

Entretanto, a pretensão dos autores de compelir os réus à constituição de condomínio edilício no imóvel em comento não pode ser acolhida. Veja-se que a constituição desta modalidade de propriedade deve ocorrer única e exclusivamente da vontade manifestada pelo proprietário do imóvel e não, por decisão judicial, como afirmaram os autores. É que a figura do condomínio edilício difere do instituto do simples condômino, este sim, passível de ser constituído por ordem judicial ou por lei... ((TJPR - 10ª C.Cível - AC - 1574530-1 - Curitiba - Rel.: Desembargadora Ângela KHURY - Unânime - J. 16.11.2017))

Apenas para complemento, Costa Machado diz o seguinte:

Não existe condomínio edilício contra a vontade dos titulares ou decorrente de lei.” (Costa Machado. Código civil interpretado: artigo por artigo, parágrafo por parágrafo, 5 ed. – Barueri, SP : Manole, 2012, p. 1113).

Silvio Rodrigues compartilha da mesma ideia ao escrever que:

O ato de instituição de condomínio em edificações é sempre, portanto, um ato de vontade. Deve ser registrado, através de inscrição, no Registro de Imóveis, da situação do imóvel. É ato do incorporador, ou do proprietário. Difere da Convenção e do Regulamento, que são atos dos condôminos e que, portanto, supõem o condomínio já instalado. (Rodrigues, Silvio. Direito civil: Direito das coisas, volume 5. 28 ed – São Paulo : Saraiva, 2003, p 214)

Diante do exposto, a instituição de condomínio por unidades autônomas depende de:

  • Ato de vontade, para transformar o condomínio tradicional em condomínio edilício; ou por
  • Ato negocial, quando o incorporador já institui o condomínio sozinho.

No caso de vontade das partes, a instituição pode ser feita por meio de ata de assembleia geral dos condôminos quando o empreendimento já possui uma destinação para a sua existência.

No caso de ato negocial, a instituição pode ser feita por meio de uma:

  • Escritura pública; ou
  • Instrumento particular.

Entre outros, a instituição do condomínio edilício está prevista no:

Esses artigos se referem a instituição de condomínio depois que o prédio já foi construído e pronto para ser vendido [1]. No entanto, o jeito mais comum é a instituição de condomínio vertical antes do término da obra. Para tanto, é necessário submeter o empreendimento ao regime de incorporação imobiliária.

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Instituição de condomínio e incorporação imobiliária

A instituição de condomínio que é feita antes de pronto o edifício passa pelo regime de incorporação imobiliária. Desse modo, o prédio que possuía uma única matrícula de imóvel sofreu um fracionamento, abrindo novas matrículas. Cada uma representando um apartamento.

Com esta instituição de condomínio com atribuição de unidades, feita no regime de incorporação imobiliária, o incorporador consegue vender os apartamentos antes da finalização do empreendimento. É famoso vender o apartamento na planta.

Além disso, é interessante salientar que a instituição de condomínio não cria um novo direito real, já que não alterou a titularidade e nem foi transmitido o imóvel para outra pessoa. Neste caso, o incorporador é o dono de todas as matrículas abertas.

Nesse sentido, quando se fez a instituição do condomínio edilício houve uma distribuição dos direitos reais - já existentes - para as unidades autônomas. Sendo assim, o que antes estava concentrado em uma única coisa (edilício) passou a estar diluído em várias unidades autônomas (apartamentos).

Como houve esta diluição dos direitos reais e a venda dos apartamentos, criou-se aquilo que chamamos de propriedade conjunta das partes comuns. Os adquirentes são co-titulares das partes comuns do edifício. Este co-domínio é o que caracteriza o condomínio edilício.

Além do mais, quando se faz esta instituição de condomínio, é certo que haverá uma modificação no regime jurídico. Como consequência disso, o que regerá será a lei 4591.

Entre outros, para os novos proprietários será distribuído às frações ideais de cada apartamento, sinalizando a porcentagem que cada um tem de titularidade sobre as áreas comuns. Isto é feito por meio de um documento escrito que será formalizado na convenção do condomínio.

Diante do exposto, feita e registrada a incorporação imobiliária, a instituição de condomínio é feita por meio de requerimento que faça remissão ao registro da incorporação junto com o ‘habite-se’ (§ 4º, art. 610 do TJPR). Para este tipo de instituição, a anuência dos condôminos não é necessária (item 219.1 do TJSP).

Em contrapartida, quando não é feita a incorporação imobiliária, a instituição de condomínio edilício é feita somente pela vontade unânime dos condôminos. Isto porque o condomínio não é edilício, e sim condomínio pro indiviso (tradicional). Este possui uma única matrícula de imóvel ao em vez de várias.

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Instituição de condomínio edilício: por que preciso registrar?

O registro faz com que o condomínio passe a ter existência jurídica. Diante disto, o registro é essencial, ainda mais em situações de incorporação imobiliária. Isto porque, o comprador irá comprar o apartamento na planta. Sendo assim, ele estará empregando seu capital por algo que ainda não existe fisicamente.

O registro fornece existência jurídica à instituição de condomínio edilício em incorporação imobiliária. Desse modo, por mais que o comprador tenha comprado algo inexistente, o registro fornece segurança a ele para caso o apartamento não venha ser construído.

Assim sendo, o registro é requisito formal (ad substantiam) da instituição de condomínio edilício e incorporação imobiliária. Sem ele não há condomínio por unidades autônomas (PEREIRA, p. 98) [2].

A título de complementação, Caio Mário da Silva Pereira (2021, p. 99) escreve que o condomínio edilício nasce com o registro do memorial de incorporação, que antecede a construção das unidades ou o seu ‘habite-se’. O advogado André Abelha segue esta mesma linha de raciocínio em seu artigo publicado em 2017 (clique aqui para ler) [3] .

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O registro é tão importante que o TJPR o utiliza como marco do término da obra. Em uma jurisprudência, o empreendimento utilizou o prazo de carência de 180 dias, no entanto, não conseguiu terminar a obra a tempo.

Diante disto, o fim do prazo de carência foi dia 28/02/2014, a expedição do ‘habite-se’ foi dia 04/08/2014 e o momento do registro foi dia 10/09/2014. O TJPR decidiu que o momento do registro é a data em que a obra foi efetivamente concluída.

Isto posto, o pagamento da mora que a incorporadora teria que pagar seria do dia 28/02/2014 (data em que deveria ter sido concluída a obra) ao dia 10/09/2014 (termo final da mora com a expedição do ‘habite-se’).

Instituição de condomínio único proprietário: o que é necessário fazer?

Além do registro, para fazer a instituição do condomínio por unidades autônomas é necessário:

  • Discriminar e individualizar as unidades de uso exclusivo e as de uso comum;
  • Determinar fração ideal de cada unidade autônoma em relação ao terreno e às partes comuns;
  • Indicar a finalidade dessas unidades autônomas.

A discriminação e a individuallização (art. da lei 4591) significa que os apartamentos precisam ser caracterizados. Desse modo, é imprescindível descrever cada apartamento de tal modo que seria impossível confundi-lo com outro. Isto é chamado de ‘especialidade objetiva’.

Esta especificação é muito importante, uma vez que alterá-la significa modificar o direito de propriedade. Isto porque a discriminação e a individualização delimitam o conteúdo material do direito de propriedade, determinando a descrição do imóvel e as confrontações das áreas comuns e das áreas privadas.

Devido a esta importância, a especialidade objetiva não pode ser alterada por sentença. Ela exige a unanimidade dos condôminos para ser alterada (CC, art. 1.351).

Assim sendo, na instituição de condomínio edilício em incorporação imobiliária, para modificar o memorial de incorporação (documento que se localiza a individualização das unidades autônomas) é necessário anuência de todos os condôminos (art. 43, inciso IV da lei 4591).

A título de complementação, o TJPR diz o seguinte:

retificação da incorporação imobiliária após a instituição do condomínio na matrícula imobiliária, além de que as alterações pretendidas pela parte suscitada deverão ser objeto de discussão e deliberação junto à assembleia condominial, mediante a concordância de todos os proprietários, visto que as referidas modificações nas unidades autônomas afetam estas como também o condomínio edilício como um todo [...] “em consonância com a matrícula imobiliária (evento 1.10), observa-se que a incorporação de condomínio já foi averbada no registro, procedendo-se a instituição do condomínio, de modo que eventual pretensão de alteração das frações ideais, vagas de garagem e demais informações referentes às unidades mencionadas pela suscitada demandará deliberação prévia de todos os condôminos e não apenas dos proprietários das unidades afetadas” (mov. 18.1). (TJPR - 18ª C.Cível - 0000909-71.2020.8.16.0179 - Curitiba - Rel.: Desembargador PÉRICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA - J. 12.07.2021)

Em relação às frações ideais, haverá na instituição uma porcentagem que cada apartamento terá sobre as áreas comuns. Caso você queira saber mais sobre fração ideal, eu escrevi um texto mostrando a sua importância: clique aqui para lê-lo.

Por fim, é essencial mostrar o motivo da criação desses apartamentos (dizer se será residencial, comercial ou mista), como escreve o art. 1.351 do Código Civil. Entre outros, caso haja a alteração da finalidade, é necessário ser aprovado pelo município e ser averbado no registro de instituição de condomínio (art. 609, TJPR).

Estas três coisas, além do registro, devem ser feitas após a concessão do ‘habite-se’. Ademais, é responsabilidade do incorporador fazer isto. Se ele não fizer, a responsabilidade recai sobre o construtor. Se ambos não fizerem, cabe, por direito, aos adquirentes das unidades.

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Instituição de condomínio documentos necessários

A Instituição do condomínio por unidades autônomas precisa ser levada para a prefeitura antes de ser levada a registro. Diante disto, quando feito a discriminação individualização das unidades autônomas, o incorporador deve anexar a este documento:

  • Minuta da convenção;
  • comprovante de recolhimento do ISS (imposto sobre serviços) da obra (calculado conforme tabela da municipalidade);
  • Certidão negativa de débitos (CND) do INSS, comprovando o recolhimento do INSS da obra, conforme tabela específica.

Esses documentos são analisados pela prefeitura. Esta expede um documento comprovando a regularidade da construção, de acordo com o projeto aprovado. O documento expedido se chama ‘habite-se’.

Feito isso, deve-se levar os documentos para o registro (art. 167, item 17 da lei 6.015/73). Só para ficar didático, os documentos necessários para a instituição de condomínio são os seguintes:

  • Especificação das unidades autônomas (do condomínio);
  • Minuta da convenção;
  • comprovante de recolhimento do ISS (imposto sobre serviços) da obra (calculado conforme tabela da municipalidade);
  • Certidão negativa de débitos (CND) do INSS, comprovando o recolhimento do INSS da obra, conforme tabela específica (art. 47, inciso II, lei 8212/91);
  • Projeto aprovado;
  • Alvará de construção válido;
  • Quadros da NBR com a instituição do condomínio;
  • ‘Habite-se’.

Com isto, a instituição de condomínio está feita. A título de exemplo, segue abaixo uma averbação na matrícula do imóvel mostrando como que ficaria a instituição de condomínio:

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Só para complementar, saiba que a instituição do condomínio pode ser feita sem a prévia incorporação imobiliária, desde que o imóvel se encontre nas seguintes hipóteses:

  • Edifícios em situação condominial irregular - geralmente antigos e de um só dono;
  • Edifícios após a construção;
  • Edifícios construídos por grupos fechados como, por exemplo, amigos que se reúnem, aprovam uma planta e levam a efeito a construção.

Nestas três situações, não é necessário incorporação. Basta especificar o condomínio juntando a convenção e as exigências fiscais.

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[1] "O Código Civil trata da constituição (criação) do condomínio edilício tendo por base um prédio já construído que será submetido a esse regime jurídico." (GUERRA, 2021, p.5950)

[2] Na verdade, incorporar um edifício significa registrar, junto ao oficial de Registro de Imóveis, na matrícula do terreno onde o prédio será construído, uma série de documentos e certidões, permitindo vender as unidades a serem construídas na planta ou em obras, a público indeterminado, mediante oferta pública. É evidente que se está negociando bem para entrega futura e, nesse caso, é mister que esses documentos sejam registrados no ato denominado “incorporação” para conceder alguma segurança aos adquirentes (Lei 4.591/1964, arts. 28 e 68).Scavone Jr., Luiz Antonio. Direito Imobiliário (p. 189). Forense. Edição do Kindle.

[3] Sobre o tema, pouco compreendido e enfrentado pela doutrina, tratou o excelente advogado André Abelha, em artigo de sua autoria, com significativo título de "Incorporação Imobiliária: em que momento, afinal, nasce o condomínio edilício?".

Sustenta ele, com toda a razão, que, "registrado o memorial (ou para ser mais técnico, registrada a incorporação), surge, neste momento, o direito real de condomínio edilício, e com ele, nascem as unidades autônomas a serem construídas (mas não a serem criadas)". P. 99

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EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. RECURSO SECUNDUM EVENTUM LITIS. ALTERAÇÃO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO. AUSÊNCIA DA ANUÊNCIA DE TODOS OS ADQUIRENTES. INVIABILIDADE DA PRETENSÃO LIMINAR. 1. O agravo de instrumento é um recurso secundum eventum litis, razão pela qual o Tribunal de Justiça deve limitar-se ao exame do acerto ou desacerto da decisão atacada, sem analisar questões meritórias ou matérias não apreciadas pelo juízo a quo. 2. A alteração do memorial de incorporação demanda anuência de todos os adquirentes do empreendimento, nos termos do artigo 43, inviso IV da Lei nº 4.591/64. 3. Não havendo unanimidade dos compradores nesse sentido, inviável o deferimento da liminar rogada. 4. RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJGO, Agravo de Instrumento (CPC ) 5052008-42.2020.8.09.0000, Rel. Des (a). GUILHERME GUTEMBERG ISAC PINTO, 5ª Câmara Cível, julgado em 27/04/2020, DJe de 27/04/2020)

APELAÇÃO CÍVEL. DÚVIDA REGISTRAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.

PRELIMINAR. CERCEAMENTO DE DEFESA. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. TESE AFASTADA. NOTIFICAÇÃO RECEBIDA. COMPROVAÇÃO NOS AUTOS (AR). PARTE TINHA TEMPO HÁBIL PARA SE MANIFESTAR, MAS FICOU INERTE. DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO DO PROCURADOR INFORMADO AO OFICIAL REGISTRADOR. CONHECIMENTO DA SUSCITAÇÃO DEVIDAMENTE CUMPRIDO. MESMO ASSIM, OS MOTIVOS DE INCONFORMISMO DO RECORRENTE FORAM DEVIDAMENTE JUNTADOS PELO SUSCITANTE. MAGISTRADO PONDEROU OS MOTIVOS EXPOSTOS NO REQUERIMENTO. INOCORRÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. - Se constata nos autos a devida notificação extrajudicial ao recorrente da suscitação da dúvida, sem qualquer manifestação posterior nos autos, respeitando, dessa forma, o art. 586, IV, do Código de Normas da Corregedoria da Justiça do Estado do Paraná, afastando-se a exigência de intimação do procurador informado ao Registrador. MÉRITO RECURSAL. REGISTROS PÚBLICOS. DÚVIDA REGISTRAL. SUSCITANTE. 4ª CIRCUNSCRIÇÃO DE CURITIBA. MODIFICAÇÃO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO APÓS A INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO NA MATRÍCULA. ALTERAÇÃO DE VINCULAÇÃO DAS VAGAS DE GARAGEM. NECESSIDADE DE ANUÊNCIA DE TODOS OS CONDÔMINOS. EXIGÊNCIA DO ART. 43, INCISO IV, LEI 4.591/64 E ART. 1.351 DO CC. RETIFICAÇÃO QUE IMPLICA EM MODIFICAÇÃO DO IMÓVEL. EXIGÊNCIA REGISTRAL CORRETA. - Correta a exigência apresentada pelo Oficial Registrador que impõe empecilho ao pedido de modificação do memorial de incorporação após a instituição do condomínio na matrícula, pois a mudança almejada, redistribuição de garagens, modifica o imóvel, afastando-se dos termos originários do memorial de incorporação. Apelação cível não provida.

(TJPR - 18ª C.Cível - 0000909-71.2020.8.16.0179 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA - J. 12.07.2021)

Ação De Instituição De Condomínio Edilício C/C Indenização Por Danos Morais E Materiais. Apelação 1.Prestação De Instituição De Condomínio Edilício Para Que Seja Possível A Individualização Da Fração Ideal Do Terreno Adquirido Pelos Autores Por Meio De Contrato De Compra E Venda. Impossibilidade.Instituição De Condomínio Edilício Que Depende De Vontade Das Partes. Sentença Mantida. Recurso Desprovido. Apelação 2. Danos Materiais. Reembolso Dos Valores Pagos À Título De Iptu Da Quota Parte Dos Autores Dos Anos De 2010 A 2013. Ausência De Prova De Que Foi A Apelante Que Efetivamente Pagou Os Impostos. Danos Materiais Que Não Se Presumem.Recurso Desprovido.

(Tjpr - 10ª C.Cível - Ac - 1574530-1 - Curitiba - Rel.: Desembargadora Angela Khury - Unânime - J. 16.11.2017)

Incorporação imobiliária: em que momento, afinal, nasce o condomínio edilício?

GUERRA, A. D. D. M.; MELO, D. L. M. D.; ZULIANI, E. S.; MARTINS, F. R.; NANNI, G. E.; GAMA, G. C. N. D.; CALCAS, M. D. Q. P.; BENACCHIO, M. Comentários ao Código Civil. 2. ed. São Paulo: Saraiva, 2021. E-book.

Scavone Junior, Luiz Antonio. Direito imobiliário: teoria e prática. ed. 16. Rio de Janeiro : Forense, 2021.

RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio edilício e incorporação imobiliária. ed. 8. Rio de Janeiro: Forense, 2021

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínios e Incorporações. Atual. Sylvio Capanema de Souza, Melhim Namem Chalhub. ed. 14. Rio de Janeiro: Forense, 2021

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