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29 de Janeiro de 2022

O que é necessário para Registrar um Loteamento?

Saiba quais documentos necessários para registrar um loteamento no Cartório de Registro de Imóveis. Ademais, saiba que as consequências de não registrar o loteamento pode trazer grandes prejuízos ao loteador, fazendo as negociações dos lotes serem nulas/inválidas.

Erick Sugimoto, Estudante de Direito
Publicado por Erick Sugimoto
há 3 meses

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Você vai encontrar neste texto os seguintes tópicos:

  • O que é necessário para aprovar um loteamento na Prefeitura Municipal?

  • O que é necessário para registrar um loteamento no CRI?

  • Quais são as Certidões Negativas para Registrar loteamento no Cartório?

  • Quais são as Certidões para Registrar loteamento no Cartório?

  • Documentos Necessários Ao Registro De Loteamento pelo período de 10 anos.

  • Protestos, Ações Pessoais e Ações Penais Impedem O Registro Do Loteamento No Cartório De Registro De Imóveis?

  • Qual a consequência de não registrar o loteamento no Cartório de Registro de Imóveis?

    O que é necessário para Aprovar um Loteamento na Prefeitura Municipal?

    O registro de um loteamento no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) exige uma grande quantidade de documentos. Isso porque o ato de registrar deve seguir as regras da lei 6.766/79, o plano diretor do município e outras regulamentações como, por exemplo, o Código de Normas do Estado em que está instituindo o empreendimento.

    Só para exemplificar, o Código de Normas da corregedoria geral da Justiça do TJPR impõe a aprovação do loteamento pelo Instituto Ambiental do Paraná a fim de que a regularização do loteamento seja implementada. Vejamos:

    Art. 590. Para o registro de loteamento ou de desmembramento, o registrador exigirá, além dos documentos enumerados no art. 18 da Lei nº 6.766/1979, a licença do Instituto Ambiental do Paraná (IAP) e a comprovação de terem sido ouvidas as autoridades sanitárias, no que lhes disser respeito, bem como as autoridades militares, nas hipóteses previstas na Lei nº 6.634/1979 e no Decreto nº 99.741/1990.
    Parágrafo único. Será ainda exigida a aprovação ou anuência da Coordenação da Região Metropolitana de Curitiba - Comec com relação aos imóveis localizados nas regiões por ela coordenadas.

    Diante do exposto, vale salientar que para registrar o loteamento no Cartório de Registro de Imóveis (CRI), é indispensável que o projeto tenha passado e aprovado pela prefeitura municipal (art. 12, lei 6.766).

    Caso queira saber quais os documentos necessários para que a prefeitura aprove o projeto de loteamento, clique aqui.

    Após a aprovação do loteamento na prefeitura, o loteador tem o prazo de 180 dias para registrá-lo no Cartório. É o que diz o TJPR:

    Os projetos de loteamento e desmembramento devem ser previamente aprovados pela Prefeitura Municipal e, caso obtenham parecer positivo, devem ser submetidos a registro imobiliário no prazo de 180 dias, sob pena de caducidade de aprovação, conforme preconiza os artigos 12 e 18 da Lei 6.766/79. (Apelação Cível nº 0001356-02.2019.8.16.0080)

    Em suma, alguns dos documentos necessários para aprovação de loteamento na prefeitura seria a apresentação do:

    • Planta (desenho) e memorial descritivo da situação existente no terreno;
    • planta e memorial descritivo da situação pretendida no terreno;
    • Anotação de Responsabilidade Técnica (A.R.T) do profissional responsável.
    • Cronograma de execução das obras cuja duração máxima é de 4 anos, de acordo com o art. 9 da lei 6.766;
    • Este cronograma deve estar de acordo com o alvará de loteamento, fornecido pela prefeitura no momento que aprovar o projeto.

    Isto posto, o loteador cumpriu tudo o que é necessário para aprovar um loteamento na prefeitura. O próximo passo seria levar esse projeto aprovado ao Cartório de Registro de Imóveis para registrá-lo na matrícula do terreno do lote.

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    O que é necessário para registrar um loteamento no CRI?

    Para tanto, é essencial levar ao Cartório os documentos previstos no art. 18 da lei 6.766. Imagine que são 4 cadernos e em cada um haverá a necessidade de enchê-los de vários documentos. Os 4 documentos (cadernos) a serem levados são:

    • Certidão da matrícula, que é chamado também de ‘Título de propriedade do imóvel’;
    • Histórico do imóvel para saber quem já foi proprietário dele. É recomendável pegar os últimos 20 anos e os comprovantes de cada ex- proprietário para comprovar que aquela pessoa realmente já foi dona do imóvel em questão;
    • Certidões negativas;
    • Certidões.

    Quais são as Certidões Negativas para Registrar loteamento no Cartório?

    São 3 certidões (art. 18, inciso III, lei 6.766).

    • De tributos federais, estaduais e municipais incidentes no imóvel;
    • De ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 anos;
    • De ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a administração pública.

    Vale salientar que esta ação penal - supramencionada - deve ser negativa. Se for positiva não se pode fazer o registro. Além disso, esse tipo de ação penal não é exigida pelo prazo de 10 anos.

    Quais são as Certidões para Registrar loteamento no Cartório?

    São 4 certidões (art. 18, inciso IV, lei 6.766).

    • Dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período de 10 anos;
    • De ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 anos;
    • De ônus reais relativas ao imóvel;
    • De ações penais contra o loteador, pelo período de 10 anos.

    Repare que existem documentos que exigem um lapso temporal de 10 anos ao passo que existem outros que não impõe esta obrigação. Para fins didáticos, é interessante elencar os diplomas exigidos pelo período de 10 anos.

    Documentos Necessários Ao Registro De Loteamento pelo período de 10 anos

    São 4 certidões que exigem o período de 10 anos: 3 são certidões e 1 é certidão negativa. São os seguintes:

    • Dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador;
    • De ações pessoais relativas ao loteador;
    • De ações penais contra o loteador;
    • De ações reais referentes ao imóvel.

    Ademais, existem aqueles documentos que devem ser extraídos dos ex-proprietários do imóvel pelo período de 10 anos. Isto está no § 1º do art. 18 da lei 6.766.

    § 1º - Os períodos referidos nos incisos III, alínea b e IV, alíneas a, e d, tomarão por base a data do pedido de registro do loteamento, devendo todas elas serem extraídas em nome daqueles que, nos mencionados períodos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel.

    Assim sendo, deve-se olhar o histórico do imóvel no período de 10 anos. Neste lapso temporal, pegue todas as pessoas que já foram proprietários deste imóvel. Em seguida, deve-se analisar cada um deles os seguintes documentos:

    • Certidões negativas de ações reais referentes ao imóvel no período de 10 anos (inciso III, alínea B, art. 18 da lei 6.766);
    • Certidões dos cartórios de protestos de títulos em nome dos ex-proprietários (inciso IV, alínea A, art. 18 da lei 6.766);
    • Certidões de ações penais contra os respectivos ex-proprietários (inciso IV, alínea D, art. 18 da lei 6.766).

    Protestos, Ações Pessoais e Ações Penais Impedem O Registro Do Loteamento No Cartório De Registro De Imóveis?

    Não são impedimentos para registro. Contudo, deve-se provar que não haverá prejuízo aos adquirentes dos lotes. Entre outros, há uma exceção: se houver:

    • Crimes contra o patrimônio; ou
    • Crimes contra a administração

    O registro não será possível. É o que diz o § 2º, art. 18 da lei 6.766:

    § 2º - A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto as referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o registro do loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes. Se o Oficial do Registro de Imóveis julgar insuficiente a comprovação feita, suscitará a dúvida perante o juiz competente.

    Nessa mesma linha, Scavone (2021, p. 167) diz o seguinte:

    É possível, portanto, fazer a seguinte distinção: a) se houver ação penal por crime contra o patrimônio ou contra a administração em face do proprietário-loteador ou dos sócios de empresa loteadora, o impedimento é absoluto: não se registra o loteamento; b) a existência de certidão positiva de ações penais, inclusive em razão de crimes contra o patrimônio, em face de antecessores, antigos proprietários, pelo período de dez anos, somente impedirá o registro se houver possibilidade de qualquer reflexo para os adquirentes de lotes.

    Isto posto, a finalidade desta exigência é evitar que pessoas que cometeram crimes contra patrimônio ou contra a administração pública estejam à frente da implantação do empreendimento. Ainda mais, isso fornece maior proteção ao adquirente do imóvel, já que ordena que determinadas certidões sejam negativas.[1]

    Em suma, podemos dizer que:

    • Sobre certidões negativas, se forem positivas impedem o registro;
    • Sobre certidões, se positivas tais ônus não podem prejudicar os adquirentes de lotes.

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    Qual a consequência de não registrar o loteamento no Cartório de Registro de Imóveis?

    Existem várias mazelas decorrentes da ausência do registro do loteamento. A principal consequência jurídica é que o loteador não poderá vender/negociar os lotes para os consumidores. Isso porque, a lei exige que o loteamento seja devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

    E esta regra não é apenas para loteadores, serve também para incorporadores: é proibido realizar contrato de compra e venda de imóvel que não esteja devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

    Isto está previsto na:

    • Lei 6.766 - lei do loteamento - art. 37;
    • Lei 4.591 - lei da incorporação imobiliária - art. 32; e
    • Decreto-lei nº 58/57 em seu art. 1º.

    Ainda mais, o registro do loteamento faz com que as negociações dos lotes se tornem válidas e tenham segurança jurídica. É o que diz Marcelo Gobbo Dalla Dea:

    Desembargador Marcelo Gobbo Dalla Dea (relator do recurso de apelação nº 0012155-70.2017.8.16.0017): “Neste viés, tendo em vista a irregularidade da venda efetuada, sendo contrária ao texto expresso em lei, tem-se que o objeto do negócio jurídico entabulado entre as partes revela-se ilícito. O registro do loteamento na matrícula do bem é essencial para a validade do contrato. Assim, se não realizado, o objeto do contrato é ilícito e se é ilícito, o contrato é nulo.

    Isto posto, caso tenha comprado um lote sem registro, o adquirente/comprador pode:

    • Suspender o pagamento das prestações;
    • Notificar ao loteador sobre a falta de registro do loteamento e a exigência de que este problema seja resolvido;
    • Feito esta notificação e nada foi feito, o contrato entre loteador e a comprador se torna nulo;
    • Loteador deve devolver todas as parcelas pagas ao comprador, já que foi culpa do loteador a nulidade do contrato (Súmula 543 do STJ);
    • A devolução das parcelas ao comprador deve ser imediata e integral.

    Isto faz com que o comprador e o loteador voltem para a posição em que estavam antes de celebrar o contrato de compra e venda. Nesse sentido, é por isso que o comprador recebe integralmente o valor das parcelas pagas: a necessidade de voltar ao ‘status quo’.

    [...] diante da venda ilícita da unidade condominial, a declaração de nulidade da contratação é consequência inarredável do disposto nos arts. 166, II, e 169 do Código Civil. [...] 4. A nulidade do contrato acarreta o retorno dos litigantes ao "status quo ante", devendo ser reconhecida de ofício pelo juiz e gerando efeitos "ex tunc". 5. RECURSO ESPECIAL PROVIDO” (REsp 1304370/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/04/2014, DJe 05/05/2014).

    Ainda mais, o loteador só reteria alguma porcentagem das parcelas pagas se a extinção do contrato fosse culpa do comprador, e não dele.

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    Além disso, caso queira continuar essa conversa comigo sobre esse assunto, este é meu e-mail: ericksugimoto1@gmail.com. E este é meu linkedin: Erick Sugimoto.

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    [1] A resposta se dá com simplicidade jurídica: a mens legis é clara, qual seja a de impedir que pessoas que tenham praticado crimes contra o patrimônio e contra a administração pública possam estar à frente da implantação do empreendimento, celebrando contratos, recebendo prestações e outorgando escrituras tendo que, por escolha da lei, são crimes que desaconselham que aqueles que os cometem possam ser loteadores. Scavone Jr., Luiz Antonio. Direito Imobiliário (p. 166). Forense. Edição do Kindle.

    Em outras palavras, fica clara na doutrina que a mens legis foi, realmente, a de proteger o adquirente, estabelecendo determinadas certidões que devem ser negativas.

    Scavone Jr., Luiz Antonio. Direito Imobiliário (p. 167). Forense. Edição do Kindle.

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    Registro de Loteamentos Urbanos. Acesso em: 26 out. 2021

    Quero aprovar um loteamento, e agora ? Acesso em: 26 out. 2021

    Manual de Aprovação de Projetos Habitacionais (graprohab) Acesso em: 26 out. 2021

    Aprovação de Loteamentos Acesso em: 26 out. 2021

    Roteiro De Documentos Necessários Para Loteamento

    Scavone Junior, Luiz Antonio. Direito imobiliário: teoria e prática. ed. 16. Rio de Janeiro : Forense, 2021.

    APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DO CONTRATO. IRREGULARIDADE NO LOTEAMENTO. VIOLAÇÃO À LEI N. 6.766/79. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO EMPREENDIMENTO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. NECESSECIDADE DE APROVAÇÃO PRÉVIA PELO ÓRGÃO MUNICIPAL. OBJETO ILÍCITO. NEGÓCIO NULO. PRECEDENTES DESTA CORTE. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. POSSIBILIDADE DE RATEIO DAS CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS ANTE A SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.I. Os projetos de loteamento e desmembramento devem ser previamente aprovados pela Prefeitura Municipal e, caso obtenham parecer positivo, devem ser submetidos a registro imobiliário no prazo de 180 dias, sob pena de caducidade de aprovação, conforme preconiza os artigos 12 e 18 da Lei 6.766/79.II. A lei proíbe a venda de lotes de loteamento sem registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 37, Lei Federal no. 6.766/79), os negócios jurídicos de compra e venda de frações ideais ou lotes do loteamento celebrados expressamente contra vedação legal, são atos jurídicos nulos, uma vez que possuem objeto ilícito (art. 166, II, Código Civil).III. “Não havendo os requisitos legais de loteamento, “inviável se torna para o ente Municipal a aprovação do projeto em discussão, não podendo o Judiciário convalidar ato praticado de forma irregular” (Apelação Cível TJPR 125.157” (apelação nº 0002341-42.2014.8.16.0113, relator: des. Marcelo Gobbo Dalla Dea). IV. É possível o rateio dos honorários advocatícios quando se vislumbrar a existência de sucumbência recíproca, como ocorreu na presente, conforme precedentes desta Câmara: TJPR - 15ª C.Cível - 0036797-90.2019.8.16.0000 - Colorado - Rel.: Desembargador Jucimar Novochadlo - J. 04.09.2019. (TJPR - 15ª C.Cível - 0001356-02.2019.8.16.0080 - Engenheiro Beltrão - Rel.: DESEMBARGADOR FABIO ANDRE SANTOS MUNIZ - J. 17.08.2020)

    APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – LOTEAMENTO IRREGULAR – VIOLAÇÃO AOS ARTS. 18 E 37 DA LEI Nº 6.766/79 – AUSÊNCIA DE REGISTRO DO EMPREENDIMENTO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL – OBJETO ILÍCITO – NEGÓCIO JURÍDICO NULO – JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE – SENTENÇA MANTIDA – FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

    (TJPR - 8ª C.Cível - 0030080-11.2019.8.16.0017 - Engenheiro Beltrão - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU ADEMIR RIBEIRO RICHTER - J. 12.07.2021)

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    3 Comentários

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    Olá Erick!

    Se possível, gostaria de saber aonde consigo emitir a certidão negativa de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e a Administração Pública.

    Muito obrigado continuar lendo

    Artigo esclaredor! Conheço loteadores que vendem seus terrenos de forma irregular. continuar lendo

    Muito Obrigado Felicia, Fico feliz que tenha gostado!
    Realmente ainda há casos em que a compra de lotes irregulares são frequentes, infelizmente! continuar lendo