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22 de Maio de 2022

Direito de Preferência do inquilino na compra do imóvel: existe?

Saiba o que é direito de preferência e o que é necessário para que o locatário consiga exercê-lo de forma válida. Entenda se o locatário precisa comprovar capacidade financeira para exercer o direito de preferência e se este direito é igual ao direito de preferência em condomínio.

Erick Sugimoto, Estudante de Direito
Publicado por Erick Sugimoto
há 7 meses

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Direito de preferência: o que é?

O direito de preferência está em vários artigos dentro do Direito. A título de exemplo, ele se localiza entre os artigos 27 a 34 da lei do inquilinato (lei 8245) quando se fala sobre locação de imóveis.

Além do mais, o direito de preferência de mostra presente em situações de coproprietários (CC, art. 504) de condomínio e de herança. E sem contar com o seu uso como cláusula em contratos de compra e venda de objetos móveis ou imóveis (CC, art. 513 - Direito de preempção).

Nesse contexto, o presente texto terá a finalidade de escrever sobre o que é direito de preferência do locatário. Sendo assim, falarei, especificamente, sobre as situações de locação de imóveis.

Você vai encontrar os seguintes tópicos:

  • O que é Direito de Preferência?
  • Direito de preferência do inquilino na compra de imóvel.
  • Direito de preferência na aquisição do imóvel.
  • Qual o prazo para exercer o direito de preferência?
  • O locatário precisa provar capacidade econômica para exercer seu direito de preferência em perdas e danos?
  • Direito de Preferência na compra de imóvel em condomínio.
  • O Condômino precisa provar capacidade econômica para exercer seu direito de preferência?
  • Direito de preferência exemplo.

O que é Direito de Preferência?

O Direito de preferência é um direito usado em uma situação em que o proprietário deseja vender o imóvel e o locatário tem interesse de adquiri-lo. Nesse sentido, o inquilino tem a preferência na compra do imóvel. Isso obriga o proprietário a oferecer o imóvel ao locatário antes de oferecer para outras pessoas.

Caso a oferta do proprietário não seja atraente para o locatário, o imóvel poderá ser ofertado para outras pessoas. Além do mais, se um terceiro oferecer uma contraproposta ao dono do imóvel, este deve oferecer esta contraproposta ao locatário antes de fechar negócio com o terceiro.

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Só para exemplificar, Joana é locatária/inquilina do apartamento 71 cujo proprietário se chama Pedro. Este deseja vender o apartamento e Joana tem interesse em comprá-lo. Pedro entra em contato com Joana, oferecendo o imóvel por R $400.000,00 mil reais.

Joana recusa, dizendo que o valor está alto demais. Assim sendo, Pedro fala para Joana que irá oferecer o imóvel para outras pessoas. Joana diz ‘ok’. O proprietário encontra Alex que faz uma contraposta: “olha! Eu ofereço R $350.000,00 mil reais no apartamento.”

Pedro não pode vender para Alex. Ele precisa comunicar essa contraproposta para Joana. Isso porque a locatária tem o direito de preferência na compra do imóvel. Caso Joana não aceite a contraproposta, Pedro poderá vendê-lo para Alex.

Isto seria um exemplo de direito de preferência do inquilino. Isso traduz a ideia de que o negócio jurídico deve ocorrer nas mesmas condições que são oferecidas aos outros compradores.

Pedro deve oferecer para Joana as mesmas condições que foram oferecidas ao comprador Alex.

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Mas saiba que não é todo inquilino que consegue exercer o direito de preferência, já que existem alguns requisitos a serem seguidos para que este direito tenha validade.

Além desse apontamento, vale salientar que o direito de preferência só pode ser usado pelo locatário se o locador/proprietário for vender o imóvel. Se o proprietário quiser doar ou fazer permuta do imóvel, o locatário não tem direito de preferência.

Direito de preferência do inquilino na compra de imóvel

É fato que o direito de preferência é personalíssimo - apenas o inquilino pode exercer e não um estranho ao negócio jurídico, que é feito entre o locatário e o proprietário (Neste texto estou tratando inquilino e locatário como sinônimos ok).

Nesse sentido, é consolidado também que caso o inquilino não averbe o contrato de locação na matrícula do imóvel, o direito de preferência não tem validade. Este é um dos requisitos para exercer a preferência.

A título de complementação, mesmo não averbando o contrato na matrícula do imóvel, o locatário pode até ter o direito de preferência. No entanto, ele não conseguirá exercê-lo.

Isso porque para que este direito tenha validade, precisa-se de um complemento que é a averbação do contrato na certidão de inteiro teor do imóvel.

Desse modo, o inquilino tem o direito de preferência, independentemente do contrato de locação estar averbado ou não. A questão é a consequência jurídica que isso desencadeia.

Se o contrato estiver averbado, o locatário pode entrar na justiça por meio de ação de adjudicação para adquirir o imóvel para si. O direito de preferência é exercido plenamente.

Se o contrato não estiver averbado, o locatário não consegue entrar na justiça por meio de ação de adjudicação. Ele poderá apenas pedir Perdas e danos. O direito de preferência não é exercido por falta de força de validade.

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Direito de preferência na aquisição do imóvel

Diante disto, a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel é requisito obrigatório, conforme indaga o artigo 33 da lei 8245 de 1991 e o artigo 167, inciso II, item 16 da lei 6015 de 1973 - lei de registros publicos.

Nessa mesma linha de raciocínio, a decisão do STJ diz o seguinte:

A averbação do contrato de locação no registro imobiliário é medida necessária apenas para assegurar ao locatário o direito real de perseguir e haver o imóvel alienado a terceiro, dentro dos prazos e observados os pressupostos fixados na Lei n. 8.425/1991. A falta dessa providência não inibe, contudo, o locatário de demandar o locador alienante por violação a direito pessoal, reclamando deste as perdas e danos que porventura vier a sofrer pela respectiva preterição. Precedentes ( REsp 912223-RS, 4.ª Turma, Rel. Min. Marco Buzzi - grifo nosso).

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Isto posto, se o proprietário não respeitar o direito de preferência do inquilino, vendendo o imóvel para outra pessoa sem antes oferecer ao locatário, este poderá entrar na justiça para conseguir a propriedade.

Realiza-se a ação de adjudicação por afronta ao direito de preferência.

Mas, quando é necessário entrar com a ação? Depois de que compra e venda já ter sido registrada na matrícula do imóvel ou quando o inquilino já tiver ciência da negociação?

Bom, neste caso, o TJPR escreve que a ação deve ser feita depois que a compra e venda tenha sido registrada na matrícula do imóvel. Vejamos:

[...] o exercício do direito de preferência, mediante depósito judicial do preço, pressupõe a prévia transferência da propriedade ao promitente comprador, conforme claramente se extrai do disposto no art. 33 da Lei nº 8.245/91 [...]. Ora, não tendo os agravados, segundo seu livre arbítrio, levado a registro a dação em pagamento, visto que por eles modificado livremente os termos da avença, não há que se cogitar em exercício de direito de preferência pelo locatário [...] (Recurso: 0009455-70.2020.8.16.0000).

Assim sendo, para realizar a ação de adjudicação por afronta ao direito de preferência é necessário:

  • Esperar que a compra seja registrada na matrícula (TJPR); Em seguida,
  • O locatário entra com ação, depositando em juízo o valor que o imóvel foi negociado (STJ); Além disso,
  • O locatário deve depositar também as despesas da transferência da propriedade como, por exemplo, o valor da escritura, o valor do registro e o ITBI - imposto de transmissão de bens imóveis;
  • Este depósito deve ser feito dentro do prazo de 6 meses, contados a partir do ato do registro;
  • O locador (vendedor) e o comprador (adquirente) devem estar dentro da ação, isto é, precisam estar na ação, formando aquilo que se chama de litisconsórcio necessário.
  • O contrato de locação, por qualquer uma das vias e assinado por 2 testemunhas, deve estar averbado pelo menos 30 dias antes da venda junto à matrícula do imóvel.

Qual o prazo para exercer o direito de preferência?

6 meses (180 dias) é o prazo para exercer o direito de preferência com a ação de adjudicação, contados a partir do registro da compra e venda do imóvel [RECURSO ESPECIAL Nº 1.272.757 - RS (2011/0196196-2)].

Existem outros prazos referentes ao exercício do direito de preferência na compra e venda. Esses prazos se referem a momentos anteriores à realização de negócio jurídico com terceiros.

Quando o proprietário decide vender o imóvel locado e comunica essa intenção para o locatário. Este tem o prazo de 30 dias para informar ao dono do imóvel a sua decisão.

Se o inquilino não quiser comprar o bem, ele terá o prazo de 90 dias para desocupar o imóvel.

O locatário precisa provar capacidade econômica para exercer seu direito de preferência em perdas e danos?

Sim. Para entrar com uma ação para pedir perdas e danos devido o descumprimento do direito de preferência por parte do proprietário, o locador precisa comprovar:

  • Sua capacidade econômica para aquisição do imóvel;
  • Sua condição de locatário;
  • O preterimento - a perda - de seu direito de preferência;
  • As perdas e danos que o comportamento do proprietário causou.

Nessa mesma ideia, o STJ diz o seguinte:

Para fazer jus à indenização por perdas e danos é necessário que o locatário comprove que detinha condições de adquirir o imóvel, nas mesmas condições com que o adquirente o fez [...] (AgRg no REsp 1299010/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 06/10/2015, DJe 14/10/2015.)

Além do mais, quando o locatário averba o contrato de locação no registro imobiliário, há necessidade também de provar a capacidade econômica no momento em que se faz a ação de adjudicação.

Para tanto, é essencial depositar o valor do imóvel e as despesas da transmissão da propriedade em juízo (na ação de adjudicação). Feito isto, o locatário já está comprovando que tem condições financeiras para custear o imóvel locado em questão (Sylvio Capanema de Souza).

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Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho anotam que o exercício do direito de preferência decorre de um direito potestativo, cuja faculdade reivindicatória somente será legitimamente exercida se o respectivo preço houver sido depositado. (decisão: clique aqui, RECURSO ESPECIAL Nº 1.875.223 - SP (2019/0320840-6)).

Assim sendo, a comprovação da capacidade econômica, na seara de locação de imóveis, é essencial para exercer o direito de preferência na compra e venda de imóvel.

Contudo, este requisito não é regra quando falamos sobre o direito de preferência dentro de condomínio em que existe aquilo que chamamos de coproprietários.

Direito de Preferência na compra de imóvel em condomínio

Neste caso, não se aplica a lei 8245, já que estamos falando de condomínio pro indiviso - aquela propriedade em que todos os proprietários são donos de tudo. Exemplo disso seria a herança ou uma casa de duas pessoas.

Este direito está previsto no artigo 504 do Código Civil. Além do mais, o direito de preferência é do condômino e não de um terceiro locatário (artigo 34, lei 8245).

Entre outros, o condômino tem o prazo de 180 dias para exercer o seu direito de preferência. Mesmo prazo do locatário para depositar o valor do imóvel em ação de adjudicação.

Feito esta contextualização sobre o direito de preferência de coproprietários, a questão é se eles precisam comprovar sua capacidade econômica para exercer seu direito de preferência.

O Condômino precisa provar capacidade econômica para exercer seu direito de preferência?

Não. O condômino pode exercer seu direito de preferência sem necessidade de provar que tem condições financeiras para comprar determinado imóvel. Isso porque, para exercer este direito, não é requisito ser endinheirado. O condômino pode até fazer um empréstimo para exercer o direito de preferência.

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Isso é o que o STJ defende quando tratou da questão sobre o direito de preferência em herança. Vejamos:

i) a lei não exige – e nem poderia exigir – que o depósito do preço do bem seja realizado comprovadamente com recursos próprios do condômino preterido no seu direito de preferência; ii) não há qualquer vedação à utilização de recursos de empréstimo para o exercício do direito de preferência e, inclusive, pouco importa se o empréstimo foi obtido sem a comprovação de renda e/ou prestação de garantia pela recorrente, pois são mera faculdade do mutuante; iii) o instituto do direito de preferência não pode ser aproveitado somente por condôminos abonados financeiramente; iv) não se deve perquirir acerca da origem do dinheiro de quem possui preferência legal na aquisição do bem – da mesma forma que não se perquire acerca da origem do dinheiro do estranho que adquiriu o bem; e v) a tomada de empréstimo pela autora não fere a boa-fé objetiva ou os bons costumes (e-STJ fls. 2.110-2.122). RECURSO ESPECIAL Nº 1.875.223 - SP (2019/0320840-6)[2]

Em suma, no condomínio pro indiviso (tratando-se como, por exemplo, o direito de preferência dos herdeiros na herança) o condômino não precisa provar capacidade econômica para exercer seu direito de preferência.

Já no contrato de locação, o locatário precisa comprovar sua capacidade econômica para exercer seu direito de preferência.

Exemplo de Direito de Preferência: Venda de Imóvel Locado

Um exemplo recente que envolveu o exercício do direito de preferência foi a torre ‘Pátio Victor Malzoni’ da Faria Lima - São Paulo. O edifício possui 18 andares e alguns apartamentos estão locados para a empresa Google e para a BTG Pactual.

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Ocorreu um negócio jurídico envolvendo 6 dos 18 andares da Torre A. O vendedor era um empresário egipcío chamado Naguib Sawiris. O comprador (adquirente) era um fundo imobiliário (FII).

Este fundo foi levantado e gerido pela Bluemacaw e pela Catuaí do empresário Alfredo Khouri Jr. Além disso, o fundo tem como principais investidores a:

Dos 6 andares envolvidos, 4 estavam alugados para o Google, que estendeu os contratos até 2030 (meio que exerceu seu direito de vigência).

O ponto é que eram para ser negociadas 7 lajes e não 6. Nesse meio tempo, a BTG Pactual exerceu seu direito de preferência na aquisição do imóvel. Assim sendo, o jeito foi negociar os 6 andares. Caso queira saber mais sobre esta notícia, clique aqui.

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[1] Outra ação a que tem direito o inquilino preterido é a de adjudicação do bem locado, mediante o depósito, já com a petição inicial, do valor pelo qual foi vendido ao terceiro, mais as despesas realizadas por este com escritura, registro e pagamento do imposto de transmissão da propriedade imobiliária (ITBI). Para o exercício dessa pretensão, porém, é necessário que o contrato de locação, por qualquer de suas vias, tenha sido averbado à margem da matrícula do prédio no respectivo Cartório de Registro de Imóveis até trinta dias antes da da alienação. Considera-se esta com a publicidade que lhe confere o registro do título (escritura) de transferência naquele cartório (art. 1.245 do CC/2002). (Locação e Despejo. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2011. Pág. 222). RECURSO ESPECIAL Nº 1.272.757 - RS (2011/0196196-2)

[...] (direito de preferência compra e venda) o locatário deposita o preço e demais despesas do ato de transferência, o que se exige para deixar estreme de dúvidas que tem ele condições econômicas para realizar o negócio jurídico. (Sylvio Capanema de Souza)

A terceira condição é que a ação seja aparelhada no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis. Como se vê, é irrelevante a data da celebração do contrato de compra e venda. O dies a quo para a contagem do prazo para o ajuizamento da ação é o registro da compra no Cartório de Imóveis. O prazo é de natureza decadencial, já que potestativo do direito do locatário, não sofrendo interrupção, suspensão ou prorrogação, qualquer que seja a causa.

Uma questão instigante é a de se saber se o prazo começará a fluir, tendo o locatário ciência inequívoca da alienação, mesmo antes do registro do ato. Diante da redação do artigo parece-nos que o prazo só começará a correr após o registro do ato, sendo irrelevante a ciência do locatário. A ação terá que ser assentada em face do alienante e do adquirente, que figurarão na relação processual como litisconsortes necessários."(in A nova lei do inquilinato comentada/ Sylvio Capanema de Souza. - Rio de Janeiro: Forense, 1993, pp 136-140)

A averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel tem efeito erga omnes.

[2] Na sequência, em 13/04/2007, os herdeiros do falecido transacionaram, por meio de contrato de compra e venda firmado com AIRTON BORELLI & CIA LTDA (recorrida), o imóvel rural em que, dado o reconhecimento judicial da união estável, M M era co-proprietária, sem observar o seu eventual direito de preferência;

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Entenda como funciona o direito de preferência de compra! Acesso em: 16 out. 2021

Direito De Preferência Nas Transações Imobiliárias. Acesso em: 16 out. 2021

Direito de preferência. Acesso em: 16 out. 2021

Direito de preferência não se aplica na venda de fração de imóvel entre coproprietários. (condômino A pode oferecer imóvel ao condômino B, sem oferecer o direito de preferência ao condômino C que possui a maior fração ideal). Acesso em: 16 out. 2021

O direito de preferência na locação: o locador quer vender o imóvel! E agora? Acesso em: 16 out. 2021

O que é Direito de Preferência em caso de imóveis alugados? Acesso em: 16 out. 2021

LOCAÇÃO COMERCIAL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. RETOMADA. RAMO HOTELEIRO. INSTALAÇÕES ESPECÍFICAS. FUNDO DE DIREITO. ARTIGO 52, II, § 1º, DA LEI Nº 8.245/91. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO. SÚMULA Nº 481/STF. MULTA. EMBARGOS DECLARATÓRIOS. DESCABIMENTO. - Em sede de locação comercial, a exceção que veda o pedido de retomada do imóvel para exploração da mesma atividade comercial do locatário não se aplica aos que possuem instalações destinadas a ramos de negócios específicos, como os hotéis, teatros, cinemas, postos de gasolina, nos exatos termos do disposto na Súmula nº 481-STF. - É descabida a multa processual prevista no art. 538, parágrafo único, do CPC, se os embargos declaratórios não se mostram claramente protelatórios. - Recurso especial parcialmente conhecido e nesta extensão provido. (REsp 195.710/PR, Rel. Ministro VICENTE LEAL, SEXTA TURMA, julgado em 09/03/1999, DJ 12/04/1999, p. 217)

LOCAÇÃO COMERCIAL. PEDIDO DE RETOMADA DO IMÓVEL PARA EXPLORAÇÃO DA MESMA ATIVIDADE COMERCIAL DO LOCATÁRIO. POSSIBILIDADE. É cabível, nos termos do art. 52, § 1º, da Lei 8.245/91, a retomada de imóvel para exploração da mesma atividade do inquilino se esse imóvel, por suas características físicas, só se possa destinar a um certo ramo de atividade e desse modo seja dado em locação. Sejam exemplos: postos de gasolina, teatros, cinemas, hotéis e outros, em que se revela a impossibilidade de modificar a sua finalidade ou é muito onerosa essa alteração. Recurso conhecido e provido. (REsp 418.464/PR, Rel. Ministro JOSÉ ARNALDO DA FONSECA, QUINTA TURMA, julgado em 25/06/2002, DJ 26/08/2002, p. 300)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RENOVATÓRIA − ALUGUEL COMERCIAL − POSTO DE COMBUSTÍVEIS – LEGITIMIDADE PASSIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES DO IMÓVEL – INTERESSE PROCESSUAL – NÃO OBRIGATORIEDADE DE REGISTRO – DIREITO DE PREFERÊNCIA – VIOLAÇÃO À LEI DE LOCAÇÕES NÃO VISLUMBRADA – SENTENÇA ULTRA PETITA – DECISÃO ALÉM DOS LIMITES DA LIDE – NULIDADE PARCIAL – MÉRITO – EXCEÇÃO DE RETOMADA – USO PRÓPRIO – DESENVOLVIMENTO DA MESMA ATIVIDADE COMERCIAL − POSSIBILIDADE – INSTALAÇÕES ESPECÍFICAS DO IMÓVEL – LOCAÇÃO QUE ENVOLVE O FUNDO DE COMÉRCIO − ART. 52, II E § 1º DA LEI 8245/91 − SENTENÇA PARCIALMENTE ANULADA.1. Afasta-se a alegação de ilegitimidade passiva dos promitentes compradores do imóvel locado, independentemente do registro do compromisso de compra e venda, tendo em vista a repercussão da demanda em sua esfera de interesses, a justificar sua presença no polo passivo da demanda, e a ausência de violação à lei de locações a prejudicar sua legitimidade.2. Nos termos dos artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil, a sentença deve se ater aos limites postos pelas partes, mostrando-se ultra petita a decisão que vai além do pedido, do que decorre sua nulidade parcial.3. Conforme sólida orientação jurisprudencial, na situação em que as instalações do imóvel locado são voltadas à exploração de uma atividade específica, é dado ao locador valer-se da exceção de retomada para uso próprio, sob pena de limitação desleal ao direito constitucional de propriedade, e porque nesse caso não se evidencia o enriquecimento ilícito que a proibição contida no artigo 51, inciso II, § 1º da Lei de Locações visa evitar.4. Ademais, não foi a apelante que deu início à atividade comercial desenvolvida no local, não havendo como se afirmar que o fundo de comércio estabelecido no imóvel, abrangido pelos bens materiais e não materiais da empresa, tenha sido inteiramente formado pela apelante.5. É de ser reconhecida a possibilidade de retomada do imóvel pelo locador, mesmo que para exercício da mesma atividade que exercia o locatário.6 Recurso da autora conhecido e parcialmente provido.

(TJPR - 17ª C.Cível - 0002223-65.2018.8.16.0068 - Chopinzinho - Rel.: JUÍZA DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU ANGELA MARIA MACHADO COSTA - J. 18.03.2021)

PROCESSO EXTINTO POR SENTENÇA HOMOLOGATÓRIA DA TRANSAÇÃO. PEDIDO DE PREFERÊNCIA FORMULADO POR TERCEIRO LOCATÁRIO DO IMÓVEL. TRANSATORES QUE DESISTIRAM DA DAÇÃO EM PAGAMENTO, EM RAZÃO DOS INCONVENIENTES GERADOS PELA EXISTÊNCIA DA LOCAÇÃO. TRANSAÇÃO QUE NÃO APROVEITA NEM PREJUDICA AOS QUE NELA NÃO INTERVIEREM. ART. 844 DO CÓDIGO CIVIL. DIREITO DE PREFERÊNCIA MEDIANTE DEPÓSITO JUDICIAL DO PREÇO QUE PRESSUPÕE A PRÉVIE TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE AO PROMITENTE COMPRADOR, O QUE NÃO OCORREU. ART. 33 DA LEI DO INQUILINATO. DECISÃO CORRETA.AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO.

(TJPR - 17ª C.Cível - 0009455-70.2020.8.16.0000 - Goioerê - Rel.: DESEMBARGADOR FERNANDO PAULINO DA SILVA WOLFF FILHO - J. 21.12.2020)

RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DIREITO DE PREEMPÇÃO DO INQUILINO (LEI 8.245/1991, ART. 33). CONDIÇÕES PARA O EXERCÍCIO.

DESCUMPRIMENTO PELO LOCATÁRIO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

1. Em harmonia com o Código Civil, no art. 221, caput, segunda parte, estabelece a Lei do Inquilinato em seu art. 33, no que interessa ao exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel locado pelo inquilino, duas obrigações para o locatário: a) primeiro, para habilitar-se a eventual e futuro exercício do direito de preempção, deve registrar o contrato de locação, averbando-o na respectiva matrícula do registro imobiliário competente, dando, assim, plena publicidade a terceiros, advertindo eventual futuro comprador do bem, de modo a não ser este surpreendido, após a compra, pela pretensão de desfazimento do negócio pelo locatário preterido; b) segundo, pertinente agora já ao exercício do direito de preferência pelo inquilino preterido e que se tenha oportunamente habilitado, deverá este depositar o preço da compra e demais despesas da transferência, desde que o faça no prazo decadencial de seis meses após o registro da alienação impugnada no registro imobiliário.

2. Na hipótese, é correto o entendimento do eg. Tribunal de Justiça ao dar provimento à apelação da adquirente, julgando improcedente a ação proposta pela inquilina, assentando que o contrato de locação somente fora averbado após a realização do negócio jurídico firmado entre o locador e a ora recorrida.

3. Recurso especial desprovido.

(REsp 1272757/RS, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Rel. p/ Acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 20/10/2020, DJe 12/02/2021)

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEIS LOCADOS POR DESRESPEITO AO DIREITO DE PREFERÊNCIA. DISTRATOS POSTERIORES DAS COMPRAS E VENDAS INVÁLIDOS POR INOBSERVÂNCIA DA FORMA PRESCRITA EM LEI. SENTENÇA JUDICIAL E AUSÊNCIA DE AÇÃO RESCISÓRIA. TEMAS NÃO TRATADOS NO ACÓRDÃO RECORRIDO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 282 DO STF, POR ANALOGIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO AVERBADO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. IRRELEVÂNCIA NO CASO. TRIBUNAL DE ORIGEM CONSIGNOU A CIÊNCIA DOS COMPRADORES DA EXISTÊNCIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO E, PORTANTO, DO CUMPRIMENTO DO REQUISITO DA PUBLICIDADE DO CONTRATO. DANO MORAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. INCIDÊNCIA DA MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO NCPC. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA. (AgInt no RECURSO ESPECIAL Nº 1780197 - CE (2018/0300593-5)).

A jurisprudência do STJ firmou o entendimento no sentido de que, o direito real de adjudicação somente será exercitável se o locatário efetuar o depósito do preço do bem e das demais despesas de transferência; formular o pedido de adjudicação no prazo de 6 (seis) meses do registro do contrato de compra e venda do imóvel; bem como promover a averbação do contrato de locação assinado por duas testemunhas na matrícula do bem no Cartório de Registro de Imóveis, 30 (trinta) dias antes da referida alienação. (AgInt no AgInt no AREsp 909.595/MG, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 26/02/2019, DJe 06/03/2019.)

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Isso é uma das coisas mais bizarra do Brasil, você é dono, mas só pode vender depois do inquilino rejeitar a compra. Político, através da lei, quer impor o bem, mas só para um lado, o inquilino, quer ver? E se o inquilino demorar a responder e o proprietário perder um comprador, o inquilino será forçado a comprar ou por estar dentro do prazo o proprietário que se lasque? Afinal, um proprietário pode ser mal intencionado, mas em nossas leis, parece que inquilino sempre age de bom coração e nunca vai se aproveitar. continuar lendo

Olá Edu. Isto é muito complicado mesmo! continuar lendo

Realmente. O teu imóvel não é na verdade teu.

Nada te pertence, graças aquela porcaria de "função social" da porcaria da constiuição socialista continuar lendo

É valida cláusula contratual em que o inquilino abre mão dessa preferência? continuar lendo

Olá Luiz, tudo bem? Pergunta interessante. Esta cláusula não é válida.

Só para complementar, o Estudioso Sylvio Capanema de Souza diz o seguinte:

É nula a cláusula contratual que, antecipadamente, implique renúncia ao direito de preferência. A ela se aplica,
como uma luva, a regra de proteção ética, constante do artigo 45, já que o objetivo da cláusula de renúncia
antecipada à preferência visa, sem dúvida, elidir um dos objetivos fundamentais da lei.
Não poderia o locatário, em verdadeiro exercício de futurologia, aferir se lhe será conveniente, ou não, adquirir
o imóvel, caso o locador se disponha a aliená-lo.
A renúncia ao direito de preferência tem de ser, assim, manifestada quando da oportunidade da realização do
negócio jurídico pretendido, e não muito antes dele, quando era ainda mera hipótese. continuar lendo

- Se o terceiro for comprar o imóvel pagando a prazo (não tem todo o dinheiro), precisa o atual morador depositar em juízo o valor COMPLETO do imóvel ?

- O que impede o proprietário de ofertar o mesmo preço oficial para ambos, mas dar um desconto por baixo dos panos para o terceiro ? continuar lendo

É registrado o valor integral da venda, pouco importa se é a vista ou financiado.

Primeira dúvida, não o inquilino pode pedir empréstimo no banco, o problema é que esse tipo de transação demora e advinha, o proprietário pode perder a venda do imóvel, o inquilino ter empréstimo recusado e o proprietário ficar a ver navios graças a bondade do legislador.

A segunda pergunta, é mais difícil ocorrer, pois caso o terceiro venda o imóvel, há boas chances de ser por um valor maior que o registrado e aí ele vai pagar o imposto de ganho de capital... E como ele não quer pagar esse imposto, ele não vai registrar venda por um valor menor. continuar lendo

Olá Lucas, Tudo bem? Ótimos apontamentos.

Em relação a primeira pergunta, a resposta é sim. Se o atual morador estiver com o contrato de locação averbado na matrícula do imóvel e deseja comprar o bem, e ainda, se tiver cumprido todas as exigências da lei, ele pode entrar com ação de adjudicação, depositando o valor completo do imóvel. Nas decisões dos tribunais, eles escrevem a necessidade do "DEPÓSITO INTEGRAL DO PREÇO". Isso porque, querendo ou não, há uma concorrência de pessoas que querem o imóvel, neste caso o morador e o terceiro. Por mais que o terceiro fechou o negócio e esteja pagando a prazo, o morador tem o direito de preferência para comprar o imóvel em questão. Além disso, o morador deve depositar o valor completo do imóvel para provar na justiça que ele tem condições financeiras para custear o imóvel e dar mais força para que o contrato feito entre terceiro e locador seja nulo por afronta ao direito de preferência.

Isto posto, apesar da lei do inquilino, em seu artigo 27, dizer que o morador precisa ter igualdade de condições que foi ofertada por terceiro. Isto não cabe nesta situação onde o morador entra na justiça para conseguir o imóvel. O que está previsto no artigo 27 se refere a situações de negociações em que o proprietário está negociando o bem.

Caso tenha interesse, o ação adjudicação está nos art. 876 do código de processo civil. Neste artigo, explica como que funciona esta ação.

Em relação a segunda questão, bem complicado esse cenário. O pior é que acontece muito. A questão é que um cenário como este o proprietário e o terceiro estarão cometendo uma infração civil, realizando aquilo que chamamos de Simulação. Ainda mais, esta conduta barrou claramente o direito de preferência do morador, já que fez um negócio "as escondidas com o terceiro".

Nada impede que o proprietário faça isso. Mas pode haver consequências. Se o morador tiver o contrato de locação averbado na matrícula do imóvel. Ele pode muito bem tirar a certidão atualizada do imóvel para ver o valor que o imóvel foi vendido para terceiro. Se o valor for diferente daquele que o proprietário lhe informou, o morador pode entrar com ação de adjudicação e tomar o imóvel para si.

E falo mais, se o proprietário dar desconto para o terceiro e ambos irem lá no cartório de registro de imóveis e registrar que o negócio jurídico foi feito por um valor menor do que a realidade (por exemplo, terceiro com o imóvel por 500 mil e lá no cartório eles registram que o imóvel foi vendido por 300 mil a fim de pagar menos impostos), eles estarão fazendo uma sonegação fiscal e o morador pode muito bem denunciar este ato, o que complica a situação do proprietário e do terceiro.

Espero que eu tenha esclarecido a sua dúvida! continuar lendo

Boas ambas as respostas.
Bem completas

Obrigado

A segunda pergunta fiz por curiosidade mesmo, não porque concordo com essa lei. Jamais forçaria o proprietário a fazer algo que ele não quer com a propriedade dele. Nem preciso falar o quão antiética é essa lei continuar lendo