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22 de Maio de 2022

O que Significa Fração Ideal de um Imóvel?

A fração ideal é o quanto cada proprietário é dono do terreno em que está construído o prédio. Representa a quantidade que cada dono de cada apartamento possui sobre o terreno e sobre as áreas comuns do edifício como, por exemplo, corredor e elevador.

Erick Sugimoto, Estudante de Direito
Publicado por Erick Sugimoto
há 7 meses

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A Fração ideal é um assunto recorrente quando se fala de imóveis, principalmente quando este imóvel é regido pela lei do condomínio edilício (lei 4.591/64). Dito isto, antes de falar sobre o que é fração ideal, é de suma importância dizer o que ela não é.

Fração ideal do terreno não é:

  • Área privativa da unidade;
  • Coeficiente de rateio das despesas.

Essas três coisas são conceitos jurídicos autônomos entre si. Podem até serem usadas como complemento entre si, mas jamais são sinônimas.

Outra questão para esclarecer é o receio sobre o que chamar: fração ideal ou quota parte na propriedade condominial? São a mesma coisa. A fração ideal pode ser chamada de:

  • Quota parte;
  • Porção ideal;
  • Parte ideal.

Feito estes apontamentos, podemos conceituar a fração ideal de imóvel.

Você vai encontrar neste texto os seguintes tópicos:

  • Fração Ideal: Conceito;
  • Fração Ideal: O que é?;
  • Fração ideal e coeficiente de proporcionalidade;
  • Fração ideal: características;
  • Incorporador deve mostrar as frações ideais antes de vender unidades;
  • Fração Ideal: Para que serve?

Fração Ideal: Conceito

A fração ideal é o quanto cada proprietário é dono do terreno em que está construído o prédio.

Ela representa a quantidade que cada dono de cada apartamento possui sobre o terreno e sobre as áreas comuns do edifício como, por exemplo, corredor, elevador, logradouro público, escadaria, telhado, luz dos corredores e assim por diante.

Desse modo, a fração ideal de imóvel urbano mostra a quantidade de propriedade que cada condômino tem sobre as partes comuns do edifício e sobre o terreno que suporta esta construção.

Vale salientar que as estruturas básicas que sustentam o edifício também estão englobados na fração ideal de terreno.

Outras denominações sobre o que é fração ideal - de forma mais técnica - são as seguintes:

Fração ideal imóvel, parte ideal, cota parte, ou como queiram chamar, significa a quantidade de propriedade que o titular da unidade tem nas partes comuns do condomínio. Se ao apartamento x de um dado prédio corresponde a fração de 0,05 (ou 1/20), isso significa dizer que seu titular tem 5% do terreno e das demais partes comuns. Se o prédio ruir e a assembleia geral decidir vender o terreno com o que sobrou, esse condômino fará jus a 5% do preço. Quanto a isso, funciona exatamente igual ao condomínio voluntário (ou ordinário), onde tudo é coisa comum: quanto maior a fração, maior a fatia de propriedade de seu titular. (fonte: migalhas, autor: André Abelha).

A título de complementação, Carolina Caribé, denomina muito bem o que seria a fração ideal:

Fração ideal terreno é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, correspondente à unidade autônoma de cada condômino. (fonte: incorporação na prática, autora: Carolina Caribé)

Diante disso, a fração ideal possui a mesma ideia sobre o que acontece no inventário: cada herdeiro tem a sua coparticipação/ fração ideal referente ao espólio de cada imóvel.

Além disso, a fração ideal pode ser:

  • Penhorada [1];
  • Usada para indenização [2];
  • Objeto de contrato de compra e venda [3].

Lembre-se, a fração ideal pode ser usada como referência para realizar as 3 práticas acima mencionadas. Ela sozinha não pode ser vendida (alienada) separadamente do seu respectivo apartamento (unidade autônoma) como escreve o § 3º, art 1.331 do Código Civil.

Diante do que foi dito até agora, espero que tenha compreendido um pouco sobre o que significa fração ideal de um imóvel. A partir de agora, vou conceituá-la de maneira mais técnica (mais jurídica).

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Fração Ideal: O que é?

A fração ideal é a fusão da parte exclusiva do apartamento com condomínio (Co - domínio) dos elementos que sustentam e dão acesso ao edifício. É uma porcentagem que o condomínio tem sobre o terreno e sobre as partes comuns do prédio.

Assim sendo, a fração ideal é como uma âncora: prende a unidade autônoma ao terreno comum que constitui o condomínio edilício. Só para exemplificar, imagine que Joana comprou um apartamento de um prédio A.

Além de Joana, Pedro, Paulo e Alex também compraram apartamentos no mesmo edifício. Isto significa que os quatro se tornam inquilinos, ou seja, moradores do prédio A. Cada um com seu respectivo apartamento - chamado também de unidade autônoma.

Isto é possível porque antes da possibilidade de venda desses apartamentos, este prédio sofreu algumas alterações jurídicas. Em outras palavras, o prédio fez uma "cirurgia" chamada de ‘condomínio edilício’.

Essa cirurgia acarretou no nascimento de vários apartamentos dentro do prédio. Estas unidades criadas são independentes umas das outras. O que elas têm em comum é que todas vivem no mesmo local: dentro do prédio A que está localizado em um terreno X.

Por estarem no mesmo local, de maneira lógica, estão em um mesmo terreno. Sendo assim, cada apartamento ocupa um espaço dentro deste terreno, uma porcentagem sobre a terra como um todo.

Isto significa que os apartamentos são Co - proprietários do pedaço da terra, assim como seus respectivos donos (joana, Pedro, Paulo e Alex).

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Então, foi graças à cirurgia de ‘condomínio edilício’ que criou vários apartamentos individuais. O que possibilitou a compra deles.

Os compradores se tornam titulares/donos dos respectivos apartamentos e também da parcela que cada unidade tem sobre o terreno que sustenta o edifício.

Esta parcela é a fração ideal, assim como as escadas e outras áreas comuns do prédio.

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Sendo assim, Cada condômino é titular de uma fração ideal, que corresponde a um decimal sobre a totalidade da área do terreno (RIZZARDO, 2021).

Entre outros, Caio Mário da Silva Pereira (2021, p. 75) escreve que a fração ideal se refere a que cada apartamento possui uma quota percentual no terreno.

E fala mais, a fração ideal é um índice do direito de cada proprietário. É uma base de distribuição de direitos e encargos de cada proprietário.

Isto está previsto no § 2º, art. da lei 4.591/64 bem como no § 3º, art. 1.331 do CC - que é a fração ideal no código civil.

Fração ideal e coeficiente de proporcionalidade

Esses dois conceitos são usados como sinônimos na vida prática e até para fazer cálculos da divisão das terras do condomínio. Contudo, só para não passar despercebido, a NBR 12.721/2006 conceitua de formas distintas essas duas coisas.

Fração ideal NBR:

Fração expressa de forma decimal ou ordinária que representa a parte ideal do terreno e coisas de uso comum atribuída à unidade autônoma, sendo parte inseparável desta.

Coeficiente de proporcionalidade NBR:

É a proporção entre área equivalente em área de custo padrão total da unidade autônoma e a área equivalente em área de custo padrão global de edificação.

Sendo assim, são coisas distintas, apesar de serem usadas como sinônimos.

Fração ideal: características

A fração ideal não tem critério de cálculo, sendo a forma de cálculo estabelecida entre as partes. Na maioria das vezes calcula-se por meio do coeficiente de proporcionalidade. É por isso que ambos são usados como sinônimos.

Além disso, a fração ideal só pode ser modificada com concordância unânime de todos os condôminos. Se os moradores não chegarem ao consenso sobre a modificação da fração ideal, pode-se entrar em juízo como indaga Caio Mário:

Contudo, se não houvesse acordo e os coproprietários não lograssem aquela unanimidade, é evidente que não poderia o edifício ficar perpetuamente no estado de comunhão imprecisa e indefinida. Um meio haveria de se chegar ao resultado necessário. E este meio só poderia ser o judicial, por cuja via aos dissidentes impõe a justiça a fixação das quotas-partes obrigatórias.

Entre outros, a fração ideal é um bem indivisível. Isso significa que ela não pode ser alienada separadamente da unidade autônoma. O que significa também que um apartamento não pode ser vendido sem a sua fração ideal.

Uma outra característica seria a sua necessidade de ser expressa. Para falar sobre isso, é interessante abrir outro tópico:

Incorporador deve mostrar as frações ideais antes de vender unidades.

Para que o incorporador possa vender as unidades autônomas (apartamentos), é requisito obrigatório que ele calcule a fração ideal antes disso. Caso contrário, não poderá vender as unidades imobiliárias separadamente.

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Sendo assim, a fração ideal deve ser calculada e indicada na:

  • Instituição do condomínio edilício; e no
  • Registro descritivo do memorial de incorporação.

Isso faz com que a fração ideal fique expressa em contrato de compra e venda de apartamentos na planta, fazendo com que os adquirentes (consumidores) tenham ciência do valor da fração ideal. Isto garante confiabilidade e segurança aos adquirentes.

Nessa mesma ideia, Arnaldo Rizzardo (2021, p. 40) escreve:

O cálculo das frações deve preceder o lançamento da incorporação, sendo exigência para que o incorporador possa negociar as unidades.

A título de complementação, Caio Mário da Silva Pereiro (2021,p. 83) defende o mesmo posicionamento:

Não se satisfaz o legislador em atribuir valor a cada unidade autônoma. Quer, além disso, que o incorporador efetue os cálculos e, antes de expor à venda as unidades, antes de negociá-las, deposite para ser arquivado em cartório um documento de que conste a referência precisa, em frações decimais ou ordinárias, das quotas ideais correspondentes a cada uma. O cálculo das frações ideais precede, pois, ao lançamento da incorporação, e é exigência para que o incorporador possa negociar as unidades. Como se vê, não se estabeleceu um critério rígido e obrigatório para o cálculo das frações ideais, cabendo ao incorporador, no respectivo Memorial, indicá-las para que os interessados na aquisição das unidades possam conhecê-las e decidir se lhes convêm aceitar, ou não, o critério adotado. Não será difícil perceber que a fração ideal representa relevante interesse econômico para o adquirente das unidades, repercutindo diretamente em seu valor venal. Também na hipótese de extinção do condomínio, qualquer que seja a sua causa, cada condômino receberá a parte que lhe cabe, na proporção de sua fração

Como pode perceber, a fração ideal é utilizada para várias ações dentro do Direito, inclusive para divisão de contribuição para administração e conservação do condomínio.

Devido a isto, alguns até dizem que a fração ideal é o rateio das despesas condominiais. Contudo, saiba que nem sempre. Se na convenção do condomínio estiver estipulado outro critério de rateio diferente da fração ideal, o que estiver nesta convenção é o que prevalecerá[4].

Por fim, além dessas funcionalidades ditas acima, a fração ideal serve para outras coisas também.

Fração Ideal: Para que serve?

A Fração ideal serve de parâmetro para:

  • Fazer o rateio de despesas;
  • Quantificação de votos em assembleia (CC, art. 1.332 e art. 1.333);
  • Apuração do quórum para instaurar a assembleia (§ 3º, art. 24 da lei 4.591 de 1964)
  • Deliberar venda ou reconstrução de prédio que está em estado de ruína ou que desabou (CC, art. 1.357) (art. 17 da lei 4.591 de 1964).

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Gostou do texto sobre o que significa fração ideal de um imóvel? E para que serve a fração ideal? Comente aqui embaixo o que você achou.

Isso ajuda muito no aprendizado e na disseminação do conhecimento. Como consequência, faz com que esta comunidade do Jusbrasil consiga crescer ainda mais.

Dito isto, tenho outro perfil nesta plataforma onde público temas diversos, caso queira conhecer: clique aqui.

Além disso, caso queira continuar essa conversa comigo sobre esse assunto, este é meu e-mail: ericksugimoto1@gmail.com. E este é meu linkedin: Erick Sugimoto.

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[1] Em relação a penhorabilidade da fração ideal, segue as seguintes decisões:

Superior Tribunal de Justiça construiu entendimento no sentido de que, em se tratando de penhora sobre bem indivisível ou condominial, ela deve limitar-se à fração ideal de propriedade do executado, não sendo possível (exceto em relação ao cônjuge) expropriar os demais proprietários.(Apelação Cível Nº 70073772659, Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ricardo Torres Hermann, Julgado em 26/07/2017).

Juízo De Origem Que Determinou A Penhora Sobre A Fração Ideal De Titularidade Da Agravada Sobre Bem Imóvel. (TJPR - 18ª C.Cível - 0039686-46.2021.8.16.0000 - Guarapuava - Rel.: Juiz De Direito Substituto Em Segundo Grau Luiz Henrique Miranda - J. 27.09.2021)

Agravo De Instrumento – Execução De Título Extrajudicial – Penhora De Fração Ideal De Bem Indivisível – Possibilidade Desde Que Respeitada A Meação De Cônjuge Ou Fração De Demais Condôminos Com A Avaliação E Venda Do Bem Imóvel – Agravo Provido.

(TJPR - 16ª C.Cível - 0017986-14.2021.8.16.0000 - Goioerê - Rel.: Desembargador LUIZ ANTÔNIO BARRY - J. 27.09.2021)

[2] Em relação a indenização por fração ideal, segue a seguinte decisão:

Extinção Parcial Do Condomínio Instituído Sobre As Acessões, Dele Excluindo Os Agravados, Mediante Indenização Da Fração Ideal Destes Sobre A Sede Da Fazenda

(TJPR - 18ª C.Cível - 0005787-57.2021.8.16.0000 - Guarapuava - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU LUIZ HENRIQUE MIRANDA - J. 29.09.2021)

[3] Em relação ao objeto do contrato de compra e venda da fração ideal, segue a seguinte decisão:

[...] em que pese o apelado demonstrar contrato de compra e venda da fração ideal de sua irmã, genitora das apelantes, este não deve ser decretado como válido, visto que não segue as determinações do Código Civil, carecendo de registro público. (TJPR - 17ª C.Cível - 0011726-48.2019.8.16.0045 - Arapongas - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU RUY ALVES HENRIQUES FILHO - J. 02.09.2021)

Nessa mesma linha, Arnaldo Rizzardo (2021, p.40) escreve: Cada condômino é titular de uma fração ideal, que corresponde a um decimal sobre a totalidade da área do terreno. O objeto da compra ou promessa de compra consiste na fração ideal, equivalente a certa quantidade de metros quadrados quando da construção das unidades localizadas em andares sobrepostos. Essa fração ideal se compõe de outras duas frações: a da área comum e a da área privativa.

[4] importante frisar que o Superior Tribunal de Justiça já havia se manifestado no sentido de que "o rateio igualitário das despesas condominiais não implica, por si só, enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal", apontando, inclusive, que "o pagamento dos funcionários, a manutenção das áreas comuns e os encargos tributários incidentes sobre essas áreas beneficiam de forma equivalente todos os moradores, independentemente de sua fração ideal. Assim, não prevalece a presunção do aresto hostilizado de que os proprietários de menores economias 'acarretam menor despesa, porquanto os custos, em sua maior parte, não são proporcionais aos tamanhos das unidades, mas das áreas comuns, cuja responsabilidade e aproveitamento são de todos os condôminos indistintamente" (REsp 541.317/RS, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, julgado em 09.09.2003).p. 83-85 (Caio Mário da Silva Pereira).

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Fração ideal do condomínio - E agora, Raquel? Acesso em: 06 out. 2021

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CSM/SP: Compra e venda. Fração ideal. Diversos adquirentes. Empreendimento imobiliário – caracterização. Incorporação imobiliária – registro prévio. Acesso em: 07 out. 2021.

Fração ideal x rateio igualitário. Acesso em: 07 out. 2021.

Cobrança de cota condominial por unidade ou por fração ideal? Acesso em: 07 out. 2021.

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É possível penhora de fração ideal de imóvel indivisível, julga TRT-3. Acesso em: 07 out. 2021

PEREIRA, Caio Mário da Siva. Condomínios e Incorporações. Atual. Sylvio Capanema de Souza, Melhim Namem Chalhub. ed. 14. Rio de Janeiro: Forense, 2021

RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio edilício e incorporação imobiliária. ed. 8. Rio de Janeiro: Forense, 2021

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO COM PEDIDOS CUMULADOS DE DIVISÃO E DEMARCAÇÃO DE TERRAS RURAIS. NULIDADE DA DECISÃO AGRAVADA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. DECISÃO CASSADA. APLICAÇÃO DO DISPOSTO NO ARTIGO 1.013, § 3º, IV DO CPC. PEDIDO DE CONCESSÃO DE TUTELA DE URGÊNCIA. POSSIBILIDADE. PLAUSIBILIDADE DA ALEGAÇÃO DOS AGRAVANTES DE QUE TÊM DIREITO DE OBTER A EXTINÇÃO PARCIAL DO CONDOMÍNIO INSTITUÍDO SOBRE AS ACESSÕES, DELE EXCLUINDO OS AGRAVADOS, MEDIANTE INDENIZAÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL DESTES SOBRE A SEDE DA FAZENDA. EXISTÊNCIA, ADEMAIS, DE PERICULUM IN MORA, TRADUZIDO PELO FATO DE OS AGRAVANTES, A DESPEITO DE SEREM TITULARES DO QUINHÃO MAJORITÁRIO, NÃO CONSEGUIREM MAIS TER ACESSO TRANQUILO ÀS ÁREAS QUE SÃO DE SUA PROPRIEDADE, ALÉM DE ESTAREM SOFRENDO IMPEDIMENTOS PARA UTILIZAR A ÁREA COMUM. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.Não é errado afirmar que o Direito, conquanto tolere o condomínio, não estimula sua manutenção. Na lição de ORLANDO GOMES, “razões de ordem social, econômica e jurídica aduzem-se para justificar a faculdade livre de exigir a divisão da coisa comum. O condomínio é, segundo alguns, mater rixarum, sendo, portanto, socialmente conveniente evitar as desinteligências e conflitos que provoca. As dificuldades de administração da coisa revelam, por outro lado, que é economicamente desinteressante conservar indefinidamente o estado de indivisão. Por fim, alega-se que o condomínio possui estruturação jurídica complexa, que se choca com a forma normal da propriedade, além de importar no sacrifício de um dos caracteres desse direito: a exclusividade. Daí o interesse do legislador em forçar sua extinção” (Direitos Reais, Forense, 10ª ed., 1988, p. 202).

(TJPR - 18ª C.Cível - 0005787-57.2021.8.16.0000 - Guarapuava - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU LUIZ HENRIQUE MIRANDA - J. 29.09.2021)

APELAÇÃO CIVEL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. SENTENÇA QUE EXTINGUIU O PROCESSO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO, POR AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTOS PROCESSUAIS. INSURGÊNCIA DO AUTOR. PLEITO DE REFORMA. 1) POSSIBILIDADE DE AÇÃO POSSESSÓRIA CONTRA CONDÔMINO. NÃO ACOLHIDO. HERDEIROS QUE POSSUEM FRAÇÃO IDEAL DO IMÓVEL NÃO TÊM O DIREITO DE POSSE INTEGRAL DO IMÓVEL AINDA INDIVISO. VIA INADEQUADA PARA A SOLUÇÃO DA LIDE. 2) POSSE INJUSTA EXERCIDA PELO APELADO. NÃO VERIFICADO. DIREITO REAL SOBRE O IMÓVEL EM COMPOSSE. 3)

CARÊNCIA DE REGISTRO PÚBLICO PARA COMPROVAR A VENDA DE FRAÇÃO IDEAL. JÁ EM DISCUSSÃO PELOS AUTOS 0011789-83.2013.8.16.0045. NÃO ANALISADO SOB PENA DE SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

(TJPR - 17ª C.Cível - 0011726-48.2019.8.16.0045 - Arapongas - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU RUY ALVES HENRIQUES FILHO - J. 02.09.2021)

AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – PENHORA DE FRAÇÃO IDEAL DE BEM INDIVISÍVEL – POSSIBILIDADE DESDE QUE RESPEITADA A MEAÇÃO DE CÔNJUGE OU FRAÇÃO DE DEMAIS CONDÔMINOS COM A AVALIAÇÃO E VENDA DO BEM IMÓVEL – AGRAVO PROVIDO.

(TJPR - 16ª C.Cível - 0017986-14.2021.8.16.0000 - Goioerê - Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ ANTONIO BARRY - J. 27.09.2021)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE FRAÇÃO IDEAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.INADIMPLEMENTO DO CONTRATO PELOS PROMITENTES-COMPRADORES. SENTENÇA PARCIALMENTE PROCEDENTE.APELAÇÃO 01 - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. AFASTADA. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NO RESP 1.551.951/SP. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL.PREJUDICIAL DE MÉRITO ACOLHIDA.ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NO RESP 1.551.956/SP. RECURSO DE APELAÇÃO 1 CONHECIDO E PROVIDO. RECURSO DE APELAÇÃO 02 PREJUDICADO.

(TJPR - 11ª C.Cível - AC - 1511818-0 - Região Metropolitana de Londrina - Foro Central de Londrina - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU ANDERSON RICARDO FOGAÇA - Unânime - J. 11.10.2017)

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