jusbrasil.com.br
22 de Maio de 2022

Parcelamento do Solo Urbano: O Que é?

Erick Sugimoto, Estudante de Direito
Publicado por Erick Sugimoto
há 8 meses

Esta imagem no pode ser adicionada

Parcelamento do solo urbano: O que significa?

Quando se estuda Direito Imobiliário é muito comum se deparar com a pergunta o que é parcelamento do solo urbano. Isto porque a lei de parcelamento do solo urbano é complexa e é bem exigente para questões de loteamento.

A lei 6.766/1979 é o que regula o parcelamento do solo urbano. No entanto, saiba que não é só ela. Quando falamos desta parte do direito imobiliário, as questões sobre o parcelamento do solo urbano são submetidas a uma vasta legislação:

  • Federal;
  • Estadual;
  • Municipal; e segue as ordens do
  • Plano Diretor de cada cidade.

Além disso, ele - parcelamento do solo - é regido por normas do direito:

  • Urbanístico;
  • Civil;
  • Penal;
  • Administrativo; e
  • Ambiental.

Isto posto, é interessante conceituar o que é o parcelamento do solo urbano. Desse modo, você vai encontrar neste texto os seguintes tópicos:

  • O que significa o parcelamento do solo urbano?
  • Parcelamento do solo urbano e suas diversas formas;
  • Parcelamento do solo urbano Loteamento e Desmembramento;
  • Parcelamento do Solo Urbano e a lei 6.766/1979;
  • Parcelamento do solo urbano e incorporação imobiliária;
  • Parcelamento do solo urbano Resumo;
  • O Loteamento Fechado deve pagar taxa condominial?

Esta imagem no pode ser adicionada

O que significa o parcelamento do solo urbano?

O Parcelamento do solo urbano é a divisão da terra em unidades juridicamente independentes, com vistas à edificação, podendo ser realizado na forma de loteamento, desmembramento e fracionamento, sempre mediante aprovação municipal.

Este é o conceito feito pelo Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Ambiental - PDDUA. [1]

Sendo assim, esse conceito mostra o que é e também responde outra questão - parcelamento do solo urbano: para que serve?

O Parcelamento do solo urbano é a divisão de terras, transformando-as em pedaços de terras independentes uma das outras e serve para diferenciar cada pedaço de terra - cada unidade autônoma - para conseguir construir imóveis, como por exemplo, casas e prédios.

A título de complementação a prefeitura de Florianópolis conceitua parcelamento do solo da seguinte forma:

O parcelamento do solo é a prática destinada à urbanização e ocupação de um território com usos urbanos de habitação, lazer, indústria ou comércio. Consiste na divisão de uma gleba, que possui uma Matrícula no Registro de Imóveis, em lotes com matrículas independentes destinados à ocupação urbana.[2]

Dito isto, saiba que o parcelamento do solo urbano possui algumas modalidades.

Parcelamento do solo urbano e suas diversas formas

São modalidades do parcelamento do solo urbano o:

  • Desmembramento;
  • Loteamento; e o
  • Desdobro.

Devido a isto, dizemos que o parcelamento do solo urbano é gênero e suas modalidades são as espécies do parcelamento. No decorrer deste texto, falarei sobre as espécies do parcelamento do solo urbano.

Isto posto, o desmembramento e o loteamento são regidos pela lei 6.766/1979. Já o desdobro é regido por lei municipal.

O conceito de Desdobro [3] é o seguinte: Subdivisão de um lote em vários lotes, conforme previsão em lei municipal. Saiba que o desdobro não será o enfoque deste texto, e sim será sobre o desmembramento e o loteamento.

Entre outros, saiba que as três espécies de parcelamento do solo urbano foram retiradas dos ensinamentos de Luiz Antonio Scavone Júnior.

Além disso, algumas pessoas dizem que existem outras modalidades de parcelamento do solo. O condomínio unifamiliar seria considerado uma modalidade também, assim como o condomínio de lotes. No entanto - reafirmo - nos ateremos apenas no loteamento e no desmembramento ok!?[4]

Esta imagem no pode ser adicionada

Parcelamento do solo urbano Loteamento e Desmembramento

O conceito de loteamento e de desmembramento de lote urbano estão no art. da lei 6.766/1979. Vejamos:

Conceito de loteamento:

Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes (§ 1º, art. da lei 6.766/79).

Conceito de desmembramento:

Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes (§ 2º, art. da lei 6.766/79).

Sendo assim:

  • se houver a necessidade de expandir ou criar novas ruas, estamos falando de loteamento;
  • Se houver apenas o aproveitamento das ruas já existentes e sem necessidade de expandi-las, estamos falando de desmembramento.

Isto posto, o parcelamento do solo urbano utiliza, predominantemente, o loteamento e o desmembramento como espécies para dividir o solo, transformando-o em várias unidades autônomas - cada pedaço de terra com sua matrícula individual e devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Além disso, quando se faz a ‘divisão’ dessas terras, cria-se 3 classificações de parcelamento do solo urbano. Dessas três classificações:

  • Duas são submetidas à lei 6.766/1979;
  • Uma é submetida à lei 4.591/1964 (incorporação imobiliária);

Parcelamento do Solo Urbano e a lei 6.766/1979

Quando o parcelamento do solo urbano é regido pela lei 6.766/1979, cria-se duas espécies/classificações:

  • Loteamento aberto - chamado também de loteamento convencional; e o
  • Loteamento fechado - chamado também de loteamento de acesso controlado (§ 8º, art. 2ª da lei 6.766).

Só para deixar claro, o loteamento aberto são aqueles que não têm muros que separam o conjunto de terras loteadas da área externa, isto é, da área que está em volta do loteamento. Já o loteamento fechado são aqueles que possuem muros.

Uma característica do loteamento - seja aberto ou fechado - é que as ruas que passam entre os lotes e as praças presentes dentro dele são públicas. Sendo assim, elas pertencem ao Município.

Isto é chamado de transmissão ope legis - por força de lei. Sendo assim, quando o parcelamento do solo urbano é submetido à lei 6.766, adota-se a modalidade do Loteamento e as ruas e as praças pertencem ao município (art. 22 da lei 6.766).

Desse modo, no loteamento “não existem áreas comuns” como há no condomínio. Isto porque os espaços que eram destinados a áreas comuns se transformam em domínio público no momento do registro do loteamento no Cartório.

A título de complementaridade, se são de domínio público, consequentemente, são bens de uso comum do povo (inciso I, art. 99 do CC).

Feito toda esta explicação, o loteamento aberto não tem muitas complicações comparado com a instituição do loteamento fechado. Isto porque, como no loteamento as ruas são públicas, é permitido construir muros nos loteamentos de acesso controlado?

A resposta é sim. Para fazer isso, os loteamentos de acesso controlado recebem uma autorização do poder público municipal (§ 8º, art. da lei 6.766) para:

  • Fazer o fechamento do perímetro; e
  • Controle de acesso.

Esta imagem no pode ser adicionada

§ 8º Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1º deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.

Explicado sobre o loteamento fechado e o loteamento aberto, é de suma importância falar sobre a outra espécie/classificação de parcelamento do solo urbano: loteamento por condomínio de lotes - regido pela lei 4.591/64.

Parcelamento do solo urbano e incorporação imobiliária

O parcelamento do solo urbano que dá origem ao que se chama de loteamento por condomínio de lotes é regulado pela lei de incorporação imobiliária - lei. 4.591/1964.

Esta imagem no pode ser adicionada

Além disso, esta espécie de parcelamento do solo urbano está previsto no § 7º do art. 2 da lei 6.766/1979.

Sendo assim, o loteamento por condomínio de lotes é formado por meio da incorporação imobiliária. Entre outros, diferente do loteamento, no Loteamento por condomínio de lotes são consideradas áreas comuns as:

  • Ruas - que são chamadas de vias de circulação interna e não pertencem ao município;
  • Praças; e as
  • Demais áreas que não são lotes.

Entre outros, saiba que o condomínio de lotes é regulado pelo art. 1.358-A do Código Civil. Dito isto, ele possui a mesma natureza jurídica do condomínio edilício.

Como você percebeu, a explicação do parcelamento do solo urbano é muito ampla e pode ser complexa. Devido a isto, vou escrever um resumo para você conseguir ver a visão do todo.

Parcelamento do solo urbano Resumo

O parcelamento do solo urbano é a divisão de terras. Esta divisão resulta em vários pedaços de terras com matrículas diferentes. Para tanto, é usado duas modalidades: o desmembramento e o loteamento.

Além disso, o parcelamento do solo urbano possui efeitos jurídicos diferentes dependendo de qual lei será aplicada a ele.

Se sob os efeitos da lei 6.766/79, haverá duas espécies:

  • Loteamento aberto; e
  • Loteamento fechado.

As ruas e as praças pertencem ao município e poderá haver uma taxa para conservação do loteamento e para fins de valorização do imóvel. Contudo, isto não se assemelha a uma taxa condominial. Esta é exclusiva da lei 4.591.

Se sob os efeitos da lei 4.591/64, haverá uma espécie:

  • Loteamento em condomínio de lotes - chamado também de condomínio de lotes.

Possui a mesma natureza jurídica do condomínio edilício, possui taxa condominial, as ruas e praças são áreas comuns e não pertencem ao município. Além disso, é aprovado pela lei de incorporação imobiliária e é regulado pelo código civil. Este foi um resumo do parcelamento do solo urbano.

Esta imagem no pode ser adicionada

O Loteamento Fechado deve pagar taxa condominial?

Dado toda esta explicação, é de suma importância saber que a natureza jurídica do loteamento é diferente do condomínio edilício. Nesse sentido, o segundo exige o pagamento de taxas condominiais.

Já no loteamento, não existe taxa condominial, visto que esta cobrança é específica da lei 4.591/64. No loteamento fechado, pode exigir o que se chama de “contribuição associativa decorrente de implantação de loteamento”.

É uma taxa onde as pessoas que se associaram a isto pagam. No entanto, saiba que a pessoa tem que participar e aprovar o estabelecimento desta taxa. Caso contrário, ela não é obrigada a pagar [5].

Nessa mesma ideia, comprar um imóvel dentro do loteamento não significa que o comprador consentiu em participar da associação de moradores. Em consequência disso, ele não é obrigado a pagar uma taxa.

Ainda mais, ninguém é obrigado a associar-se, de acordo com a constituição federal. Sendo assim, nesta situação, o que privilegia é a autonomia da vontade a ser expressada pelo comprador na qual o seu silêncio não significa consentimento.

Esta imagem no pode ser adicionada

Isso se corrobora com a decisão do STJ:

O aresto impugnado guarda consonância com o entendimento firmado pela Terceira Turma do STJ no Recurso Especial n. 1.688.721/DF, no sentido de que ‘as despesas condominiais possuem natureza propter rem, isto é, seguem o bem, independentemente do uso e de sua titularidade, já as contribuições criadas por associações de moradores (condomínio de fato) ostentam natureza de dívida fundada em direito pessoal, oriunda do ato associativo ou de concordância com a despesa, não possuindo vinculação com o bem, mas, sim, com o serviço contratado, posto à disposição do associado’. Assim, ‘é possível ao devedor opor, em cumprimento de sentença, a exceção de impenhorabilidade de seu único imóvel se a cobrança fundar-se em dívidas instituídas por associação de moradores’ (AgInt no REsp 1.688.721/DF, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 20/02/2018, DJe 26/02/2018).

Além desta decisao, o Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) é bem firme ao estabelecer esta distinção entre taxa condominial e contribuição associativa decorrente de implantação de loteamento. Tudo isto é originado na natureza jurídica entre loteamento e condomínio. Caso queira ver a decisão do TJPR, clique aqui.

Entre outros, a decisao do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) explica, didaticamente, o porquê o indivíduo não deve pagar taxa condominial em loteamento fechado. Ademais, a decisão rebate todos os contra argumentos com grande embasamento jurídico. Caso queira ver a decisão do TJMG, clique aqui.

Por fim, a natureza jurídica do parcelamento do solo é identificada no comprovante de inscrição cadastral.

Gostou do texto sobre o que é parcelamento do solo urbano, bem como o significado de loteamento fechado? Comenta aqui embaixo o que você achou.

Isso ajuda muito no aprendizado e na disseminação do conhecimento. Como consequência, faz com que esta comunidade do Jusbrasil consiga crescer ainda mais.

Dito isto, tenho outro perfil nesta plataforma onde público temas diversos, caso queira conhecer: clique aqui.

Além disso, caso queira continuar essa conversa comigo sobre esse assunto, este é meu e-mail: ericksugimoto1@gmail.com. E este é meu linkedin: Erick Sugimoto.

Esta imagem no pode ser adicionada

[1] Como complemento sobre o parcelamento do solo urbano conceito, o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Ambiental diz que o Parcelamento do Solo significa dividir uma área. Há padrões para as diferentes zonas da cidade definidos não apenas pelo Plano Diretor, mas também por leis estaduais e federais. Os parcelamentos poderão ser feitos de diversas formas, mas, em qualquer caso, é necessário aprovar o projeto na Prefeitura Municipal.

Entre outros, a cartilha da prefeitura de Florianópolis explica um pouco para que serve o parcelamento do solo urbano. Vejamos: O parcelamento do solo está diretamente associado ao crescimento planejado e ordenado da cidade. Parcelar o solo é uma atividade necessária para fortalecer centralidades, conectar a malha urbana e criar novas áreas de moradia, lazer, comércio e serviços.

[2] O que é lote? Terreno servido de infraestrutura básica, com dimensões que atendam aos índices urbanísticos definidos pelo município por meio do plano diretor.

O que é Gleba? Porção de terra que não foi submetida a parcelamento com fins urbanos. Quando parcelada regularmente, a gleba deixa de existir juridicamente e o imóvel parcelado passa a existir como lotes e/ou áreas públicas.

[3] A título de complementação sobre o que é desdobro. O desdobro seria a divisão de lote, quando oriundo de parcelamento regular devidamente aprovado, em duas ou mais partes, originando novas matrículas. Além disso, quando falamos de desdobro, existe uma outra figura também chamada de Remembramento/ Amembramento

Remembramento: procedimento administrativo que resulta na união de dois ou mais lotes/ glebas adjacentes. A área resultante do remembramento é considerada juridicamente um novo imóvel, com matrícula própria e área distinta.

Tanto o remembramento quanto o desdobro precisam de aprovação dos órgãos competentes - normalmente é o município. Ademais, é necessário apresentar no projeto urbanístico o seguinte:

1. planta e memorial descritivo da situação existente;

2. planta e memorial descritivo da situação pretendida;

3. Anotação/Registro de Responsabilidade Técnico do profissional responsável.

[4] O que é condomínio unifamiliar (de lotes)? Trata-se da divisão de imóvel em unidades autônomas (observar lotes mínimos do zoneamento incidente) destinadas à edificação de residências térreas ou assobradadas, às quais correspondem frações ideais das áreas de uso comum dos condôminos. Nessa modalidade, são destinados ao uso público 20% do total da área parcelável.

[5] as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo"(EREsp n.º 444.931/SP, Rel. Ministro FERNANDO GONÇALVES, Rel. p/ Acórdão Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/10/2005, DJ 01/02/2006, p. 427)

As taxas de manutenção criadas por associação de moradores não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo, em observância ao princípio da liberdade de associação (art. 5.º, inc. XX, da CF/88)- (RE 695.911 - Tema 492).

Esta imagem no pode ser adicionada

apelação cível. ação de cobrança de despesas oriundas de manutenção e conservação de áreas comuns de loteamento fechado. sentença de improcedência. insurgência da autora. preliminar de intempestividade rejeitada. condomínio de fato. associação de moradores sem fins lucrativos. impossibilidade de equiparação a condomínio edilício. não preenchimento dos requisitos legais de constituição. impossibilidade de responsabilização de proprietário não associado e que tampouco aderiu ao ato que instituiu o encargo. entendimento consolidado no superior tribunal de justiça sob rito de recursos repetitivos. resp 1439163/sp. prevalência do direito à liberdade de associação constitucionalmente garantida. cf, art. 5º, xvii. precedentes. lei nº 13.465/2017 que introduziu o art. 36-a na lei nº 6.766/79. alteração legislativa que não beneficia a apelante. contribuições cobradas anteriores a alteração legislativa. irretroatividade da lei. condenação das parcelas vencidas durante o curso da lide e após a vigência da lei nº 13.465/2017. descabimento. não comprovação da propriedade do lote pelo réu. honorários recursais. cabimento. recurso conhecido e não provido.

(TJPR - 8ª C.Cível - 0010309-86.2015.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR MARCO ANTONIO ANTONIASSI - J. 21.07.2020)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - LOTEAMENTO FECHADO - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - TAXAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO - OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO - RESP. 1.439.163/SP - RE 695.911 - REPERCUSSÃO GERAL - LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO - ART. , XX DA CF/88 - GARANTIA CONSTITUCIONAL - INEXISTÊNCIA DE LEI OU CONTRATO - AUSÊNCIA DE PROVA DA ASSOCIAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA

- Os denominados" loteamentos fechados ", cada vez mais comuns nas cidades brasileiras, carecem de uma regulamentação específica. Não podem ser considerados um condomínio, nos moldes da Lei 4.591/64, uma vez que para tanto seria necessário que a aquisição de fração ideal do terreno estivesse atrelada à atividade de incorporação imobiliária, o que não ocorre. Assim, se aproximam mais do loteamento disciplinado pela Lei nº 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, no entanto, os"loteamentos fechados"guardam uma peculiaridade em relação aos loteamentos comuns: o fato de o acesso às vias e aos logradouros serem restritos ao trânsito de moradores e visitantes. A falta de legislação própria sobre esses loteamentos cria alguns impasses, dentre eles a discussão a respeito do rateio das despesas comum.

- O STJ, no julgamento do Resp. 1.439.163/SP, em sede de repercussão geral, firmou a tese de que" as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram ".

- O STF no julgamento do RE 695.911, em sede de repercussão geral firmou a seguinte tese:"é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das enti dades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis"

- Se não foi averbado na matrícula do imóvel o ônus consistente no pagamento de taxas estabelecidas pela administração do loteamento fechado com a finalidade de manutenção e conservação de bens e serviços comuns e também não foi juntado o contrato de compra e venda firmado entre as partes não há provas da anuência do comprador à condição de associado, pelo que não há razões para a cobrança das taxas associativas. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.20.461572-8/001, Relator (a): Des.(a) Dárcio Lopardi Mendes , 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 06/05/2021, publicação da sumula em 18/05/2021)

O Parcelamento do Solo Para Fins Urbanos. Acesso em: 20 set. 2021.

Scavone Junior, Luiz Antonio. Direito imobiliário: teoria e prática. ed. 16. Rio de Janeiro : Forense, 2021.

Esta imagem no pode ser adicionada

REURB: Como Funciona o Procedimento Administrativo?

Direito Real e Pessoal: O que são e qual a diferença?

Escritura Pública e Registro de Imóveis: Qual a diferença?

Informações relacionadas

Rede de Ensino Luiz Flávio Gomes
Notíciashá 12 anos

O que se entende por parcelamento do solo urbano? - Joice de Souza Bezerra

Erick Sugimoto, Estudante de Direito
Artigoshá 6 meses

Instituição de Condomínio Edilício: Quais os documentos necessários?

Diego Schmitz, Advogado
Artigoshá 3 anos

É legal a venda de lotes em parcelamento do solo não registrado ou aprovado?

2 Comentários

Faça um comentário construtivo para esse documento.

Não use muitas letras maiúsculas, isso denota "GRITAR" ;)

Muito bom o artigo. continuar lendo

Muito obrigado, fico feliz que tenha gostado! : ) continuar lendo