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22 de Maio de 2022

Por que o Direito Real é Erga Omnes?

Erick Sugimoto, Estudante de Direito
Publicado por Erick Sugimoto
há 9 meses

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Você encontrará neste texto os seguintes tópicos:

  • Quais são os atributos da propriedade?
  • O que é Direito Real de Uso?
  • O que é Direito Real de Gozo?
  • O que é Direito Real de Dispor?
  • O que é Direito Real de Reivindicar?
  • O que significa Direito Real Pleno?
  • Direito Real: Quais são suas características?
  • Princípio da aderência, especialização ou inerência no Direito Real
  • Direito Real: Princípio do absolutismo
  • Direito Real: Princípio da taxatividade ou numerus clausus
  • Princípio da perpetuidade no Direito Real
  • Direito Real: Princípio da exclusividade
  • Princípio do desmembramento no Direito Real: o que é?
  • Princípio da publicidade ou da visibilidade: Por que o Direito Real é Erga Omnes?

Quais são os atributos da propriedade?

A propriedade possui 4 atributos conforme prescreve o art. 1.228 do Código Civil, que são:

  • Usar;
  • Gozar;
  • Dispor; e
  • Reaver (reivindicar).

Desse modo, o indivíduo que é dono de um terreno pode exercer sobre ele os 4 atributos acima mencionados. Além disso, vale salientar que estas 4 características fazem parte de um instituto do Direito Civil chamado de “Direitos Reais”.

O que é Direito Real de Uso?

O Direito Real de Uso significa utilizar a propriedade de acordo com a finalidade que ela foi criada (CF, art. , inciso XXIII). Nesse sentido, o titular do imóvel deve usar o terreno conforme o princípio da função social da propriedade.

Além do mais, o § 1º do art. 1.228 do código civil reforça esta conduta, na medida em que escreve os critérios pelos quais a propriedade deve ser explorada:

§ 1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.

Além disso, o direito real de uso é semelhante ao direito real de gozo, visto que ambos dizem respeito sobre a possibilidade de usufruir aquilo que o bem pode gerar.

Usar significa extrair as vantagens naturais ofertadas pela coisa, extração esta que não importa em alteração de sua substância. Scavone Jr., Luiz Antonio. Direito Imobiliário (p. 45). Forense. Edição do Kindle.

O que é Direito Real de Gozo?

É a possibilidade do proprietário poder usufruir dos benefícios que aquele terreno pode proporcionar. Nessa mesma linha de raciocínio, o Direito Real de Gozo é a oportunidade de receber os rendimentos que o imóvel produz.

Exemplos disso, seriam os aluguéis recebidos quando o dono aluga o imóvel para um terceiro. Outro exemplo seriam os dividendos que um investidor recebe ao comprar uma cota parte de um fundo imobiliário na bolsa de valores.

Art. 1.232. Os frutos e mais produtos da coisa pertencem, ainda quando separados, ao seu proprietário, salvo se, por preceito jurídico especial, couberem a outrem.

O que é Direito Real de Dispor?

O Direito Real de Dispor garante ao proprietário o direito de:

  • Transferir;
  • Vender (alienar);
  • Consumir;
  • Dividir;
  • gravar

O imóvel como ele bem quiser, visto que ele é o dono da coisa.

O que é Direito Real de Reivindicar?

É o Direito que o proprietário possui para retomar (recuperar) o bem que está em posse de uma pessoa que o detém injustamente. Nesse sentido, o dono pode perseguir o seu imóvel mesmo que ele esteja em mãos de uma outra pessoa.

Por conta disso, esta possibilidade de reaver o terreno é também chamada de ‘direito de persecução’.

Em suma, a propriedade une estes 4 atributos em volta do proprietário. Isto possibilita que o indivíduo consiga utilizar plenamente a coisa que lhe pertence.

O que significa Direito Real Pleno?

Ter o Direito Real Pleno significa que o proprietário consegue exercer sobre o imóvel o seu direito de usar, gozar, dispor e reaver. Dessa forma, quando os 4 atributos da propriedade são exercidos pelo titular do imóvel, podemos dizer que ele possui a propriedade plena sobre o objeto.

No entanto, nem sempre o proprietário detém esses 4 atributos. Em consequência, a propriedade plena sai pela culatra. Sendo assim, quando isso acontece, dizemos que o proprietário possui a propriedade de forma limitada, uma vez que ele não tem sob seu controle todos os atributos da propriedade.

Nessa mesma ideia, Scavone declara que:

A característica de direito ilimitado conferida à propriedade não é tão absoluta, uma vez que sempre estarão presentes limitações legais. Scavone Jr., Luiz Antonio. Direito Imobiliário (p. 50). Forense. Edição do Kindle.

Um exemplo disso seria aquilo que chamamos de ‘Direito de Usufruto’. Neste, um terceiro - que não é proprietário - têm o direito de usar e de fruir o bem.

Quando isso acontece, o dono do imóvel possui a propriedade de forma limitada. Sendo assim, chamamos ele de ‘nu-proprietário’, visto que ele detém a posse indireta da coisa.

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Dito isto, é de suma importância saber as características dos Direitos Reais.

Direito Real: Quais são suas características?

O Direito Real possui 8 características (podem ser chamados também de princípios que regem o direito real) que são as seguintes:

  1. Princípio da aderência, especialização ou inerência;
  2. Princípio do absolutismo;
  3. Princípio da taxatividade ou numerus clausus;
  4. Princípio da tipicidade;
  5. Princípio da perpetuidade;
  6. Princípio da exclusividade;
  7. Princípio do desmembramento;
  8. Princípio da publicidade ou da visibilidade.

Princípio da aderência, especialização ou inerência no Direito Real

Significa que existe uma relação entre o sujeito a o imóvel (a coisa). Desse modo, é comum dizer que a aderência estabelece um vínculo entre esses elementos: o sujeito e a coisa.

Devido a esta aderência, o proprietário (o titular do bem) pode correr atrás do imóvel caso ele esteja em mãos de desconhecidos.

De forma mais conceitual, posso afirmar que o princípio da aderência permite que o titular do direito real possa perseguir a coisa, onde quer que ela se encontre, não importando quem é o devedor.

Isto posto, o princípio da aderência afirma que o Direito Real acompanha a coisa. Ainda mais, quando há essa possibilidade de perseguir o objeto, o Titular deste direito exerce o Direito Real de Reaver/Reivindicar a coisa, atributo este que foi explicado no começo deste texto.

Entre outros, vale salientar que o princípio da aderência possui duas subdivisões. Assim, ele é dividido em sequela e ambulatoriedade.

Caso você tenha interesse em saber mais sobre a diferença entre eles, recomendo que leia o meu “texto Direito Real e Pessoal: O que são e qual a diferença?”. Nele, fiz um quadro comparativo demonstrando a diferença entre sequela e ambulatoriedade.

Direito Real: Princípio do absolutismo

Significa que o dono tem o poder jurídico sobre o que é seu. Sendo assim, o direito real defende a propriedade contra todos. Em consequência disso, dizemos que os direitos reais se exercem erga omnes. Nessa mesma linha de raciocínio, a professora Neyse Fonseca escreve que:

Os direitos reais se exercem erga omnes, ou seja, contra todos, que devem abster-se de molestar o titular. Surge, daí, o direito de sequela ou jus persequendi, isto é, de perseguir a coisa e de reivindicá-la em poder de quem quer que esteja (ação real), bem como o jus praeferendi ou direito de preferência.
Direito de sequela é do titular do direito real e dá a ele o poder de seguir a coisa que está com algum detentor ou possuidor. Diferente das obrigações, que se resolvem em perdas e danos. [1]

Direito Real: Princípio da taxatividade ou numerus clausus

Significa que só existe direito real se a lei declarar. Só existe direito real para aquilo que estiver expresso em lei. Desse modo, dizemos que o número de direitos reais é taxativo (só existe quando a lei disser que é).

Os direitos reais são criados pelo direito positivo por meio da técnica denominada numerus clausus. A lei os enumera de forma taxativa, não ensejando, assim, aplicação analógica da lei. O número dos direitos reais é, pois, limitado, taxativo, sendo assim considerados somente os elencados na lei.

Princípio da tipicidade vai de encontro com o princípio do numerus clausus, visto que ambos dizem que é Direito Real apenas aquilo que a lei declarar que é. Ainda mais, a professora Neyse Fonseca afirma que:

Os direitos reais existem de acordo com os tipos legais. São definidos e enumerados determinados tipos pela norma, e só a estes correspondem os direitos reais, sendo, pois, seus modelos. Somente os direitos “constituídos e configurados à luz dos tipos rígidos (modelos) consagrados no texto positivo é que poderão ser tidos como reais.

Princípio da perpetuidade no Direito Real

Significa que a propriedade é um direito perpétuo. Sendo assim, perde-se a propriedade somente em situações que estejam previstas em lei [2]. Neste mesma linha de raciocínio, Scavone escreve que:

Tornando-se proprietário, o direito do titular só deixará de existir no caso de constituição de uma situação geradora de um benefício a outrem, benefício esse que deve ser entendido como um ato de aquisição. [...] Não é a inércia do titular, por si só, que leva à perda da propriedade, mas, sim, a inércia associada à ação de um terceiro. Scavone Jr., Luiz Antonio. Direito Imobiliário (p. 46-47). Forense. Edição do Kindle.

Direito Real: Princípio da exclusividade

Significa que se em um imóvel já está dominado por um direito real, outro direito real não pode entrar e exercer seus atributos no mesmo imóvel, visto que este não comporta dois direitos reais de mesmo conteúdo. Não é possível instalar direito real onde outro já exista.

Nesse sentido, o princípio da exclusividade é como se fosse a terceira lei de Newton: dois corpos não ocupam o mesmo espaço ao mesmo tempo. Sendo assim, uma coisa não comporta dois direitos reais ao mesmo tempo. A propriedade de um afasta a propriedade de outro.

Essa característica significa que não são admitidas duas pessoas proprietárias, autonomamente e ao mesmo tempo, da inteireza da coisa. Todavia, o direito de propriedade pode ser exercido em relação a partes ideais – em condomínio – e o direito que recai sobre a coisa é apenas um, não maculando a característica sub exame. Por exemplo: duas pessoas podem ser proprietárias de um imóvel na proporção de 50% cada. Possível, também, que uma seja proprietária de fração ideal maior que a outra. Scavone Jr., Luiz Antonio. Direito Imobiliário (p. 46). Forense. Edição do Kindle.

Princípio do desmembramento no Direito Real: o que é?

significa que os direitos reais podem ser descolados e serem transferidos para terceiros. Dito isto, a professora Neyse Fonseca escreve que:

Nos direitos reais sobre coisas alheias, há dois sujeitos: o dono e o titular do direito real. Mas, em razão do desmembramento da propriedade, cada um deles exerce, direta e imediatamente, sobre a coisa, direitos distintos, sem a intermediação do outro.

Princípio da publicidade ou da visibilidade: Por que o Direito Real é Erga Omnes?

significa que o titular de um imóvel mostrou para todo mundo que ele é o verdadeiro proprietário. Dessa forma, a coletividade tem a obrigação de respeitar o direito real do proprietário. Nessa mesma linha de raciocínio, isto é o que chamamos de oponibilidade erga omnes.

Sendo oponíveis erga omnes, faz-se necessário que todos possam conhecer os seus titulares. O registro e a tradição atuam como meios de publicidade da titularidade dos direitos reais.

Desse modo, os direitos reais ganham publicidade da seguinte forma:

  • Se for bem imóvel: ganha a publicidade a partir do registro no Cartório de Registro de Imóveis (CC, art. 1.227);
  • Se for bem móvel: ganha a publicidade depois da tradição (entrega/transferência física da coisa) (CC, arts. 1.226 e 1.267).

Ademais, apenas para reafirmar ao que foi dito, Scavone escreve, principalmente em relação a bens imóveis, que:

[...] tratando-se de imóveis, a constituição de um direito real torna imprescindível o registro junto ao oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente (Código Civil, art. 1.227). Scavone Jr., Luiz Antonio. Direito Imobiliário (p. 43). Forense. Edição do Kindle.

Feito isto, o direito real se torna público. O que significa que o direito do proprietário recai sobre toda a coletividade, ou seja, todo mundo tem conhecimento de que aquele objeto pertence à determinada pessoa.

Isto posto, é por conta desta publicidade que falamos que o direito real é oponível a terceiros ou que o direito real vale erga omnes.

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[1] “A Lei n. 11.481, de 31 de maio de 2007, acrescentou dois direitos reais ao rol do citado art. 1.225 do CC:

XI - a concessão de uso especial para fins de moradia;

XII - a concessão de direito real de uso.

A doutrina entende que nos artigos 505 a 508 do CC, um outro direito real, que é o pacto de retrovenda, pelo qual o vendedor, no prazo máximo de três anos, poderá obter a devolução do objeto vendido, de quem for o seu proprietário na ocasião, restituindo o preço pelo qual vendera o bem e as despesas feitas pelo comprador.

No ordenamento jurídico brasileiro toda limitação ao direito de propriedade que não esteja prevista na lei como direito real tem natureza obrigacional, uma vez que as partes não podem criar direitos reais” (Qconcursos; Professora Neyse Fonseca).

[2] “A propriedade é um direito perpétuo, pois não se perde pelo não uso, mas somente pelos meios e formas legais: desapropriação, usucapião, renúncia, abandono etc. Já os direitos obriga­cionais, pela sua natureza, são eminentemente transitórios: cumprida a obrigação, extinguem-se. Não exigido o seu cumprimento dentro de certo lapso de tempo, prescrevem.

Tal característica da perpetuidade dos direitos reais não é absoluta, uma vez que se extinguem nas circunstâncias previstas.” (Qconcursos; Professora Neyse Fonseca).

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Scavone Junior, Luiz Antonio. Direito imobiliário: teoria e prática. ed. 16. Rio de Janeiro : Forense, 2021.

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